Viranomaisluvat

Suunnittelu on hyvässä vauhdissa. Arkkitehdiltä valmistuvat pääpiirustukset. On aika hakea rakennuslupaa. Viranomaisluvat, niiden hakeminen ja saaminen on joissakin tapauksissa mutkikkain tehtävä rakennusprojektissa. Siksi siihen tulee paneutua sen edellyttämällä vakavuudella. Lupien hakeminen on asia, joka pitää valmistella jo siinä vaiheessa, kun rakennuspaikan ostoa harkitaan. Tällöin pitää selvittää kaikkien rakentamisessa tarvittavien ensimmäisen vaiheen lupien saaminen, siis lupien, jotka pitää olla varsinaista rakennuslupaa haettaessa.

Viranomaislupien hakeminen on kokonaisuus, josta ei selviä ilman asiantuntijaa. Siksi rakennusluvan hakeminen kannattaa liittää arkkitehdin tehtäviin, putkikuvien hyväksyminen liitetään LVI-suunnittelijan tehtäviin, rakennekuvien hyväksyntä rakennesuunnittelijan tehtäviin jne. Tarvittavat luvat selviävät rakennustarkastajan ohjeista, jotka lähes jokaisessa kunnassa ovat valmiina ainakin paperilla. Valtaosalla kunnista ne löytyvät jo internetistä. Yleensä ohjeet ovat pieniä yksityiskohtia lukuun ottamatta yleispäteviä joka kunnassa. Viranomaislupien hakeminen on osa kokonaisuutta, jolla varsinainen rakentaminen mahdollistetaan. Luvattoman paljon hankkeita on myös kariutunut lupavaiheessa. Tämä ei ole yleensä johtunut viranomaisen taipumattomuudesta, vaan pelkästään siitä, että rakentaja ei ole osannut tai ymmärtänyt selvittää luvan saantimahdollisuutta etukäteen riittävän hyvin. lähes jokaiseen toimenpiteeseen on haettava rakennusviranomaisen lupa. Tämä ei ole pelkkää byrokratiaa, vaan rakentaminen pitää sisällään niin monta säännöstä, määräystä, erityiskohtaa, riskitekijää ja tilastointia, että menettely on tarpeellinen.

Kaavoitetuilla alueilla lupaprosessit ovat yleensä yksinkertaisia, mikäli suunnittelu tehdään kaavan mukaisesti. Haja-asutusalueella voi asia olla toisin. Hanke saattaa tarvita poikkeusluvan. Sen lisäksi voi tulla kysymykseen liittymälupa yleiseen tiehen, joka haetaan Tiehallinnon paikalliselta tiepiiriltä. Ohjeet saa Tiepiiriltä. Joissakin kunnissa voi joutua hakemaan jätevesien osalta luvan ennen rakennusluvan hakemista. Rakennustarkastaja osaa neuvoa tässä ja kaikissa muissakin viranomaislupia koskevissa asioissa.

On ensiarvoisen tärkeää, että jo ennen tontin lopullista hankintapäätöstä otetaan yhteys rakennusvalvontatoimistoon, jotta saadaan tieto hanketta mahdollisesti rajoittavista säännöistä, määräyksistä yms. seikoista. Samalla luvanhakijan on mahdollisuus saada asiantuntijoiden ohjeita ja mielipiteitä hankkeen suunnitteluun liittyvissä kysymyksissä. Tarkoituksena on selvittää ja hakea tarvittavat viranomaisluvat oikea-aikaisesti hankkeen toteuttamisen häiriintymättä. Jo hankesuunnitteluvaiheessa, tontin hankinnan yhteydessä kaiken on oltava selvää. Tästä olemme jo julkaisseet myös rakennuspaikkaselvityslomakkeen. Viimeistään pääsuunnittelija selvittää asian rakennustarkastuksen kanssa. Hyvän rakennussuunnittelun pohjaksi on hankittava kaikki tarpeelliset perustiedot. Suositeltavaa on, että alustavat neuvottelut viranomaisten kanssa käydään jo suunnittelun luonnosvaiheessa. Näin voidaan olennaisesti nopeuttaa varsinaista lupamenettelyä. Mikäli hanke tarvitsee poikkeusluvan, ennen varsinaisen suunnittelun aloitusta pitää jo ryhtyä hakemaan sitä. Pääsuunnittelija osaa normaalisti tehdä tämän kaikkein parhaiten. Mikäli poikkeuslupaa ei ole huomattu hakea, se saattaa siirtää hanketta pahemmassa tapauksessa vuoden eteenpäin. Pahimmassa tapauksessa poikkeuslupaa ei saa ollenkaan ja näin tontti on hankittu turhaan.

Kaavassa asetetut määräykset ja rajoitteet on selvitetty jo tontin oston yhteydessä. Valitettavan usein on kuitenkin yksityiskohdat jääneet huomiotta. Suunnittelun lähtökohtana ja rakennusluvan saannin varmistamiseksi, selvittelytyössä arkkitehti on paras asiantuntija. Kaavassa määritetään puitteet tulevalle rakennukselle. Kerrosten lukumäärä, rakennuksen muoto, ulkoväritykset, ilmansuunnat ym. Rakennusjärjestyksessä on määritetty haja-asutusalueiden rakentamismääräykset.

Rakennuslupahakemus jätetään, kun arkkitehti on saanut pääpiirustukset valmiiksi. Rakennuslupavaiheessa tarvittavista asiakirjoista saa luettelon paikallisesta rakennustarkastustoimistosta tai netistä. Kannatta tarkkaan selvittää kaikki tarvittavat paperit, jotta hankkeen liikkeellelähtö ei jää rakennusluvasta kiinni. Tarvittaessa erikoissuunnitteluun liittyviä selvityksiä, suunnittelijat tekevät tämän. Esim. Lvi-suunnittelija selvittää vesi-, viemäri- ja sadevesiliittymät.

Merkittävinä seikkoina lupien hakemisessa voidaan pitää:
- luvat pitää hakea ajoissa, jotta ei häiritä tai hidasteta rakentamisprosessia
- lupaprosessiin on varattava riittävästi aikaa
- naapureita on kuultava hankkeen johdosta hyvissä ajoin
- luvat haetaan yhteistyössä lupaviranomaisen kanssa ja lupaviranomaiseen otetaan yhteyttä
mahdollisimman aikaisin
- rakennuksen suunnittelulle on syytä määritellä tarkastuspisteet, joista ei edetä ennen kuin luvat on
saatu varsinkin silloin, jos lupakäsittely kohtaa vaikeuksia
- luvan edellyttämät jatkotoimenpiteet on suunniteltava ennakkoon
- lupien hakemiseen on otettava riittävästi asiantuntemusta mukaan
Lupahakemusasiakirjojen laatiminen ja tarvittavien kaavakkeiden täyttäminen kannattaa antaa pääsuunnittelijan tehtäväksi. Näin suunnitelmissa mahdollisesti olevat puutteet tulevat pääsuunnittelijan tietoon ja hän tehtävänsä mukaisesti huolehtii asiakirjojen täydentämisestä/ korjaamisesta. Rakennuslupahakemuksen käsittely keskeytyy aina puutteiden tai virheiden ilmaantuessa. Käsittely jatkuu, kun suunnitelmaa on siltä osin täydennetty tai korjattu. Rakennushankkeen sujuva ja laadukas läpivienti edellyttää kaikkien osapuolten saumatonta yhteistyötä. Rakennuslupakäsittelyn seuraaminen edellyttää pääsuunnittelijalta aktiivista yhteydenpitoa viranomaisiin koko lupakäsittelyn ajan.

Maankäyttö- ja rakennuslain säännösten mukaan tulee rakennuslupahakemuksen vireille tulosta tiedottaa naapureille. Lain tarkoittamia naapureita ovat viereisten ja vastapäisten kiinteistöjen omistajat ja haltijat. Rakennusluvan hakijan kannatta kustannusten välttämiseksi itse hoitaa lupahakemuksesta tiedottaminen. Tärkeintä asiassa on, että kuultava on todella nähnyt toteutettavan kohteen suunnitelmat kokonaisuudessaan. Mikäli tiedottaminen suoritetaan viranomaistyönä, se viivästyttää luvan käsittelyä sekä aiheuttaa lisäkustannuksia luvanhakijalle. Lisäksi on rakennuttajan tiedotettava vireillä olevasta rakennushankkeesta rakennuspaikalla. Asiasta on yleensä annettu ohjeita rakennusjärjestyksessä.

Rakennusvalvonnan tehtävänä on varmistaa rakentamisen säännösten ja määräysten mukaisuus. Rakennussuunnitteluvaiheessa valvonta toteutuu ennakkolupajärjestelmällä, rakennussuunnitelmien tarkastamisella ja tarvittaessa erikoissuunnitelmien vaatimisella. Valvonta painottuu keskeisiin turvallisuus- ja terveellisyysnäkökohtiin sekä suunnittelun yleiseen laatuun.

Luvan saannin jälkeen ainoa tarkoitus on ohjata suunnittelua rakennusluvan ehtojen mukaisesti. Luvan saamisen myötä rajataan hanketta luvan ehtojen mukaiseksi. Viranomaiset tekevät päätöksensä yhteistyössä hakijan kanssa ja asetettujen tavoitteiden mukaisesti.