Vanhan talon kaupassa 20 000 euron hinnanalennussuositus – mitä ostajan pitää tarkastaa?

Kiinteistön kaupassa myyjä on velvollinen antamaan ennen kauppaa ostajalle kiinteistöstä ja sillä sijaitsevista rakennuksista ne tiedot, jotka hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää. Myyjän tuleekin kertoa tiedot, jotka tyypillisesti vaikuttavat kiinteistön arvoon. Myyjän tiedonantovelvollisuudesta huolimatta ostaja ei voi luottaa pelkästään myyjän antamiin tietoihin, vaan hänen on ennen kauppaa itse tarkastettava tai tarkastutettava kiinteistö.

Mitä tietoja ostajan pitää selvittää myyjältä?

Ostajan on hyvä pyytää vastaukset ainakin seuraaviin kysymyksiin sekä tutustua niihin liittyviin asiakirjoihin:

• Mitä talossa on korjattu ja milloin? Mitkä rakenteet, eristeet ja talotekniset järjestelmät on uusittu? Löytyykö töistä kuitteja, suunnitelmia tai muita asiakirjoja, jotka osoittavat, mitä todella tehtiin?
• Onko rakennuksessa ollut vesivahinkoja tai kosteusongelmia? Missä vahinko tapahtui, miten sitä tutkittiin ja mitä korjattiin? Jäikö suositeltuja jatkotutkimuksia tai korjauksia tekemättä?
• Mitä rakennuksen kunnosta tiedetään? Onko rakenteissa havaittu vaurioita, puutteita tai muita ongelmia? Onko myyjällä konkreettisia epäilyksiä piilevistä vaurioista?
• Mitä aiemmissa kuntotarkastuksissa ja -tutkimuksissa havaittiin? Onko raporteissa mainittu riskirakenteita, korjaustarpeita tai lisätutkimussuosituksia? Mitä havaintojen perusteella on tehty?
• Onko lämmitys-, vesi-, viemäri- tai muissa teknisissä järjestelmissä tiedossa olevia vikoja? Toimivatko järjestelmät ja kiinteistöön kuuluvat laitteet tarkoitetulla tavalla?
• Vastaavatko rakennusten ja tilojen tiedot niiden todellista käyttöä? Onko esimerkiksi kellari ilmoitettu lämpimäksi tai jokin tila asuinkäyttöön soveltuvaksi? Onko rakennuksen laajennuksille ja käyttötarkoituksen muutoksille tarvittavat luvat?
• Mitä tontista ja kiinteistön käyttöön liittyvistä rajoituksista tiedetään? Ostajan on selvitettävä muun muassa kiinteistön rajat, kaavatilanne, rakennusoikeus, rasitteet ja mahdolliset käyttörajoitukset.

Myyjän tulee kertoa myös tiedossaan olevista puutteista ja sellaisista seikoista, joiden olemassaoloa hän konkreettisesti epäilee. Jos remonttitieto perustuu esimerkiksi edellisen omistajan kertomaan eikä sen paikkansapitävyyttä tunneta, tämä epävarmuus on tuotava ostajan tietoon. Keskeiset vastaukset ja kauppaan vaikuttavat tiedot on syytä dokumentoida kirjallisesti.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta kiinteistönkaupassa on säädetty maakaaressa (2:22§). Lain mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Yleisesti voidaan pitää ostajan itsensä suorittamaa tarkastusta riittävänä, kun hän on noudattanut tarkastuksessa tavanomaista huolellisuutta. Erityistä rakennusalan ammattitaitoa tarkastukseen ei pääsääntöisesti vaadita.

Ostajan tarkastusvelvollisuuden rajoja arvioitiin Kuluttajariitalautakunnan kesäkuussa 2026 antamassa ratkaisussa. Vantaalla sijaitseva, vuonna 1957 valmistunut ja myöhemmin laajennettu omakotitalo oli myyty syyskuussa 2021 hintaan 442 000 euroa. Myyntiesitteen ja aiempien raporttien mukaan talon vanhan osan ulkoseinien, lattioiden ja yläpohjan lämmöneristeet oli uusittu vuosina 2003–2004. Kaupan jälkeen tehdyissä tutkimuksissa selvisi, että eristeet olivat pääosin 1950-luvulta.

Myyjät olivat saaneet tiedot tehdyistä remonteista kiinteistön edellisiltä omistajilta. Ostajat puolestaan olivat luottaneet myyntiesitteeseen ja aiempiin kuntotarkastusraportteihin.

Ennen kauppaa toinen ostajista oli tehnyt pankin pyynnöstä pintakosteusmittauksia ja laatinut niistä raportin. Hän työskenteli rakennusalalla kylpyhuonesaneerausten parissa. Myyjät vetosivat ostajan ammattitaustaan ja siihen, että raportissa viitattiin asuntokaupan kuntotarkastuksen suoritusohjeeseen. He katsoivat, että ostajien olisi pitänyt havaita myöhemmin esiin tulleet puutteet.

Lautakunta arvioi tarkastusta sen todellisen sisällön perusteella. Raportti käsitti pintakosteusmittauksia ja rajatun aistinvaraisen katselmuksen. Siitä puuttui useita täysimittaiselle kuntotarkastukselle kuuluvia tietoja. Mittaus ei siten laajentanut ostajien lakisääteistä ennakkotarkastusvelvollisuutta eikä antanut erityistä syytä tarkistaa myyjien remonttitietojen paikkansapitävyyttä.

Rakenteiden sisällä olevien eristeiden uusimatta jääminen ei ollut havaittavissa tavanomaisessa ennakkotarkastuksessa ainakaan seinien ja lattioiden osalta. Lautakunta piti lämmöneristyksestä annettua virheellistä tietoa kaupan kannalta merkityksellisenä.

Kuluttajariitalautakunnan täysistunto suositti 15.6.2026, että myyjät maksavat ostajille 20 000 euroa hinnanalennusta sekä 1 579,70 euroa virheen selvittelykuluja viivästyskorkoineen. Suositus perustui lämmöneristyksestä annettuun virheelliseen tietoon. Lautakunta ei hyväksynyt ostajien muita virheväitteitä hinnanalennuksen perusteiksi.

Lautakunnan päätös on ratkaisusuositus, jolla ei ole tuomioistuimen lainvoimaisen ratkaisun oikeusvaikutuksia. Kuluttajariitalautakunnan päätös D/1103/42/2023 on luettavissa kokonaisuudessaan verkossa.

Tarkastus kohdistuu vain kiinteistön fyysisiin ominaisuuksiin. Ostajan tulee tarkistaa muun muassa rakennusten käyttötarkoitus, niiden ikääntyneisyys ja kuluneisuus sekä päällisin puolin havaittavat seikat kuten kiinteistön maaperä ja ulottuvuus. Jos ostaja havaitsee tarkastuksessa epäilystä herättäviä seikkoja, ostajan on otettava niistä tarkemmin selvää ja käytettävä tarvittaessa asiantuntijaa. Esimerkiksi vesivahingoista aiheutuneet kosteusjäljet katossa voivat edellyttää asiantuntijan käyttöä.

Mikäli ostaja joutuu käyttämään tarkastuksessa asiantuntija-apua, siitä aiheutuvista kuluista kannattaa neuvotella myyjän kanssa. Myyjänkin edun mukaista on, että rakennusten todellinen kunto selvitetään, koska myyjä vastaa myös kiinteistön salaisista virheistä eli virheistä, joista myyjän tai ostajan ei olisi pitänytkään tietää. Tyypillisiä salaisia virheitä ovat rakennusten kosteus- ja homevauriot, joiden havaitseminen edellyttää rakenteiden purkamista ja mikrobinäytteiden ottoa.

Ostajan tarkastusvelvollisuuden rajoja on käsitelty oikeuskäytännössä myös tilanteissa, joissa rakennuksen osiin pääseminen tai vaurion havaitseminen on ollut vaikeaa.

Kiinteistön virhettä koskevissa oikeudenkäynneissä käydään usein rajanvetoa siitä, mihin ostajan olisi tullut tarkastuksensa ulottaa. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy (Kouvolan ho S 00/48). Oikeuskäytännössä on myös katsottu, että matalaan alapohjan ryömintätilaan tarkastusvelvollisuus ei ulotu (Turun HO S 00/2898 ja S 00/2853). Rakennuksen lattiapinnat taas kuuluvat tarkastusvelvollisuuteen ja huolellinen ostaja katsoo myös mattojen alle.

Kuluttajanvalituslautakunnan asuntokauppaa koskevassa tapauksessa (III jaosto dnro 96/81/765) ostaja olisi voinut havaita parketissa olleen vesivahingon, vaikka se olikin peitetty matolla. Ostaja ei voinut vedota virheeseen laiminlyötyään ennakkotarkastusvelvollisuutensa.

Ostaja voi luottaa siihen, että myyjä kertoo kaupan kohteeseen liittyvät olennaiset seikat. Esimerkiksi kiinteistöllä, jolla ei ole yleistä vesijohtoa, kaivoveden laadulla on suuri merkitys. Korkein oikeus on huonolaatuista kaivovettä käsitelleessä tapauksessa todennut, ettei ostajalla ollut ennen kaupan päättämistä aihetta ryhtyä kaivon veden laatua koskeviin tutkimuksiin. Ostajalla oli kaupan kohteen tällaisen virheellisyyden perusteella oikeus kauppahinnan alennukseen (KKO 1987:54).

Kysymys kaivoveden laadusta oli niin olennainen, että myyjän olisi tullut oma-aloitteisesti kertoa siitä ostajalle.

Myyjän tahallinen harhaanjohtaminen voi johtaa myös rikosoikeudelliseen arviointiin. Rakentajan artikkelissa Petos asuntokaupassa – milloin asunnon virhe voi muuttua rikosasiaksi? käsitellään sitä, milloin virheellisen tiedon antamista tai olennaisen tiedon salaamista voidaan arvioida petoksena. Rikosvastuu edellyttää erillistä näyttöä tahallisesta menettelystä.

Rakennuksista voidaan teettää myös kuntotarkastus ennen kauppaa. Ostajan oma tarkastus ja rakennusten kuntotarkastus yhdessä auttavat määrittämään rakennuksen kunnon ja oikean hintatason. Mikäli kuntotarkastuksessa ilmenee puutteita ja virheitä rakennuksessa, ostajalla on erityinen tarkastusvelvollisuus näistä virheistä.

Ostajan on hyvä selvittää jo tarkastusta tilattaessa, mitä tutkimukseen kuuluu ja millaisia tietoja sen perusteella saadaan rakennuksen kunnosta.

Pintakosteusmittauksella kartoitetaan pintakosteudenosoittimen avulla mahdollisia kosteuspoikkeamia, mutta mittaus ei kerro suoraan rakenteiden sisällä olevien materiaalien kuntoa. Kuntotarkastuksessa selvitetään rakennuksen kuntoa, riskirakenteita ja korjaustarpeita laajemmin. Kuntotutkimus puolestaan kohdistetaan tarkemmin tutkittavaan rakenteeseen tai epäiltyyn vaurioon. Siihen voi sisältyä rakenneavauksia ja materiaalinäytteiden ottamista.

Asuntokaupan kuntotarkastuksen sisältöä ja toteutusta käsittelee Rakennustiedon RT 103996 -suoritusohje, joka julkaistiin kesäkuussa 2026. Tarkastusta tilattaessa on syytä sopia kirjallisesti sen laajuudesta ja varmistaa, että raportista käyvät ilmi havainnot, riskirakenteet ja tarvittavat lisätutkimukset.

Rakentajan oppaassa Kuntokatselmus, kuntotarkastus vai kuntotutkimus? selitetään tutkimusmenetelmien erot tarkemmin. Kuntotarkastajan valintaan saa käytännön ohjeita artikkelista Suomessa on vain 75 sertifioitua kuntotarkastajaa – näin varmistat, että omasi on pätevä.

Alkuperäinen asiantuntijateksti (2017)

Asianajotoimisto Surakka Oy, Asianajaja Johanna Vuorinen, Joensuu

Toimituksellinen päivitys 20.10.2026: Rakentaja.fi

Lähteet:

• Maakaari 540/1995, 2 luvun 17 ja 22 §
• Kuluttajariitalautakunnan täysistuntoratkaisu D/1103/42/2023, 15.6.2026
• Rakennustieto: RT 103996 Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Suoritusohje