Petos asuntokaupassa – milloin asunnon virhe voi muuttua rikosasiaksi?

Kivijalkapodcastin isäntä Jarno Kylmänen keskustelee Jurinet Oy:n toimitusjohtajan ja juristin Markus Talvion (OTM) kanssa asiasta.

Sisältö:

(2:18) Voiko salaisen virheen tulkita petokseksi?

(3:55) Laatuvirheitä löytyy yksi jokaiselle sormelle

(6:28) Koska laatuvirhe muuttuu rikokseksi?

(14:35) Kuvitteellinen käytännön esimerkki

(16:47) Asunnon myynnin virhevastuu on lyhyempi kuin petosasioiden vanhenemisaika

(19:04) Johdonmukaisen tapahtumien kulun osoittaminen on osa näyttöä.

(23:03) Miten toimia, jos epäilee petosta asuntokaupassa?

(27:21) Case: Uusi talo, rakennusjätettä haudattu tontille

(31:24) Onko sopiminen mahdollista asuntokauppaan liittyvissä rikoksissa?

(33:29) Case: Ratapölkyt rakennusmateriaalina

(36:16) Case: Epäselvyyksiä asunto-osakeyhtiön omistuksissa

(42:11) Petos asuntokaupassa (pähkinänkuoressa)

Podcast on tallennettu 2021 vko 37.

Petos asuntokaupassa voi tulla arvioitavaksi esimerkiksi silloin, jos myyjä antaa ostajalle olennaisesti virheellisiä tietoja tai jättää kertomatta seikkoja, joilla olisi ollut merkitystä kauppaan, kauppahintaan tai ostajan päätökseen tehdä kauppa.

Pelkkä virhe ei vielä tee asiasta rikosta. Ratkaisevaa on muun muassa se, mitä myyjä tiesi, mitä ostajalle kerrottiin, mitä jätettiin kertomatta ja oliko menettely tahallista. Rikosasioissa näyttökynnys on korkeampi kuin tavallisessa asuntokauppariidassa, joten petokseen vetoaminen vaatii vahvaa näyttöä tapahtumien kulusta.

Tyypillisiä tilanteita, joissa ostaja voi epäillä petosta asuntokaupassa, ovat esimerkiksi:

• myyjä on tiennyt kosteus- tai homevauriosta, mutta jättänyt sen kertomatta
• aiempi kuntotutkimus tai vahinkohistoria on salattu ostajalta
• rakennuslupiin, käyttötarkoitukseen tai tehtyihin korjauksiin liittyviä tietoja on annettu virheellisesti
• ostajalle on annettu väärä käsitys rakennuksen kunnosta, korjaushistoriasta tai asumiskelpoisuudesta
• kaupan kohteesta on jätetty kertomatta tieto, joka olisi voinut vaikuttaa kauppahintaan tai koko ostopäätökseen.

Asuntokaupassa puhutaan usein salaisesta virheestä. Termi johtaa helposti harhaan, koska se ei tarkoita, että myyjä olisi salannut virheen. Salainen virhe tarkoittaa yleensä sellaista virhettä, josta kumpikaan osapuoli ei ole tiennyt kaupantekohetkellä.

Jos virhe on ollut aidosti molemmille tuntematon, kyse voi olla asuntokaupan tai kiinteistökaupan virhevastuusta, mutta ei välttämättä petoksesta. Petos edellyttää yleensä tahallista erehdyttämistä, väärän tiedon antamista tai olennaisen tiedon salaamista. Kiinteistön laatuvirhettä koskeva maakaaren sääntely kattaa muun muassa tilanteita, joissa kiinteistö ei vastaa sovittua, myyjä on antanut virheellisen tiedon tai jättänyt ilmoittamatta ostajalle olennaisesta seikasta.

Ostajan näkökulmasta ero voi tuntua teoreettiselta, koska lopputulos on sama: koti ei vastaa sitä, mitä ostaja uskoi ostavansa. Juridisesti ero on ratkaiseva.

Asuntokaupan virheessä kyse on tavallisesti ostajan ja myyjän välisestä riita-asiasta. Se voi johtaa hinnanalennukseen, vahingonkorvaukseen tai tietyissä tilanteissa kaupan purkuun. Petos taas on rikosasia, jossa arvioidaan myyjän mahdollista rikosoikeudellista vastuuta.

Asunto-osakkeen kaupassa sovelletaan asuntokauppalakia. Kiinteistön kaupassa, kuten omakotitalon tai tontin kaupassa, sovelletaan maakaarta. Arkikielessä molemmista puhutaan usein asuntokauppana, mutta oikea laki riippuu kaupan kohteesta.

Petos asuntokaupassa voi tulla kyseeseen, jos ostajaa on johdettu harhaan taloudellisen hyödyn saamiseksi. Tällöin arvioidaan esimerkiksi, tiesikö myyjä virheestä, oliko tieto ostajan kannalta olennainen ja olisiko ostaja tehnyt kaupan samoilla ehdoilla, jos hän olisi tiennyt todellisen tilanteen.

Olennaista on näyttö. Yksittäinen epäily ei riitä. Merkitystä voivat saada esimerkiksi kirjalliset viestit, kuntotarkastusraportit, aiemmat korjauslaskut, vakuutusasiakirjat, rakennusvalvonnan asiakirjat, isännöitsijäntodistus, yhtiön pöytäkirjat sekä myyjän ja välittäjän antamat tiedot.

Myös oikeuskäytännössä on korostunut se, että rikosasioissa petoksen tunnusmerkistö ei täyty kevyesti. Esimerkiksi Korkein oikeus hylkäsi vuonna 2021 törkeää petosta koskeneen syytteen talokauppariidassa, mikä osoittaa, että rikosoikeudellinen arviointi on tapauskohtaista ja näyttökynnys korkea.

Jos epäilet petosta asuntokaupassa, tärkeintä on toimia järjestelmällisesti. Kaikki kauppaan, kuntoon, korjauksiin ja myyjän antamiin tietoihin liittyvä aineisto kannattaa koota talteen. Suulliset keskustelut on hyvä kirjata muistiin päivämäärineen ja osapuolineen.

Käytännössä ostajan kannattaa selvittää ensin, onko kyse asuntokaupan tai kiinteistökaupan virheestä. Sen jälkeen voidaan arvioida, viittaako tapahtumien kulku myös tahalliseen erehdyttämiseen. Rikosilmoitusta ei kannata käyttää neuvottelukeinona, vaan sen tulee perustua konkreettiseen epäilyyn rikoksesta.

Juristin arvio on usein tarpeen jo varhaisessa vaiheessa, koska väärä etenemistapa voi heikentää ostajan asemaa. Sama tapahtuma voi sisältää sekä riita-asian että rikosoikeudellisen kysymyksen, mutta ne eivät etene samalla logiikalla.