Mökin ostajan muistilista: juristin neuvot ennen kauppaa
Mitä mökin ostossa pitää huomioida ennen tarjousta?
Mökkikauppaan ei kannata kiirehtiä pelkän ihastumisen varassa. Rakennusten kunto, kiinteistön tiedot ja kaupan ehdot selvitetään ennen ostotarjousta. (Kuvituskuva: Adobe Stock)
Voiko unelmien mökistä tehdä tarjouksen heti näytön jälkeen? Tarjousta kannattaa lykätä, kunnes tiedät, mitä olet ostamassa ja millaisilla ehdoilla kauppa voidaan tehdä. Jurinet Oy:n kiinteistölakimies Markus Talvio neuvoo tarkistamaan mökin myyjän, kiinteistön asiakirjat, rasitteet, rakennusoikeuden sekä ostajan ja myyjän velvollisuudet.
Mitä mökin ostossa pitää huomioida ennen tarjousta?
Ennen tarjousta pitää selvittää mökin kunto, kiinteistön juridiset tiedot ja kohteen soveltuminen aiottuun käyttöön. Tarkistuslistan avulla huomaat ajoissa myös sellaiset rajoitukset ja kustannukset, joita kaunis järvimaisema ei paljasta.
| Tarkista | Mitä pitää selvittää |
|---|---|
| Mökin käyttötarkoitus | Käytetäänkö mökkiä kesäisin, ympärivuotisesti vai vuokrattavana? |
| Rakennusten kunto | Missä kunnossa ovat perustukset, alapohja, vesikatto, märkätilat, tulisijat ja muut korjausten kannalta tärkeät rakennusosat? |
| Vesihuolto ja jätevedet | Mistä käyttövesi tulee, onko veden laatu tutkittu ja miten jätevedet käsitellään? |
| Kulut | Paljonko kiinteistövero, tiemaksut, vakuutukset, energia, jätehuolto ja kunnossapito maksavat? |
| Myyjän oikeus tehdä kauppa | Onko myyjä kiinteistön rekisteröity omistaja, kuolinpesä vai yritys? |
| Rasitteet ja oikeudet | Kuuluvatko kauppaan tie-, venevalkama-, vesialue- tai muut käyttöoikeudet? |
| Rakentamismahdollisuudet | Onko tontilla rakennusoikeutta ja sallivatko kaava sekä rakennusjärjestys suunnitellut muutokset? |
| Ostotarjouksen ehdot | Pitääkö tarjoukseen liittää ehto kuntotarkastuksesta, rahoituksesta tai rakentamismahdollisuuksien varmistumisesta? |
Mökin kustannuksia, vesihuoltoa ja kunnossapitoa käsitellään tarkemmin Rakentaja.fi:n artikkelissa Kannattaako kesämökin ostaminen? Näin arvioit hyödyt, kulut ja käytännön vaatimukset.
Kuka myy mökin ja onko hänellä oikeus tehdä kauppa?
Kiinteistön asiakirjoista pitää tarkistaa, kuka omistaa mökin ja kuka saa allekirjoittaa kauppakirjan. Selvityksen laajuuteen vaikuttaa se, myykö mökin yksityishenkilö, kuolinpesä vai yritys.
Kun mökin myyjänä on kuolinpesä
Jos kiinteistön asiakirjoista selviää, että omistaja on kuollut ja mökin omistaa kuolinpesä, oikeiden myyjien selvittäminen voi vaatia sukuselvityksen, perukirjan ja muita asiakirjoja. Kauppakirjan allekirjoittamiseen tarvitaan kaikkien myyjinä toimivien henkilöiden allekirjoitukset tai asianmukaiset valtuutukset.
Kiinteistönvälittäjä selvittää myyjät silloin, kun kohde on välitysliikkeellä myynnissä. Jos ostat vapaa-ajan kiinteistön suoraan omistajalta, selvitys pitää tehdä itse tai juristin avulla.
Jurinet Oy auttaa kuolinpesän omistaman kiinteistön kaupassa.
Kun mökin myyjänä on elinkeinonharjoittaja
Elinkeinonharjoittajan, eli yrityksen ollessa myyjänä, kauppakirjan allekirjoittajan oikeus tehdä kauppa on aina tarkistettava. Nimenkirjoitusoikeus ilmenee kaupparekisteriotteesta. Sen saa maksutta tulostettua ja talletettua esimerkiksi kaupparekisterin Virre-tietopalvelusta.
Kun mökin myyjänä on osakeyhtiö
Jos myyjänä on osakeyhtiö, nimenkirjoitusoikeuden lisäksi pitää varmistaa, että yhtiö on tehnyt kiinteistön myymisestä asianmukaisen päätöksen. Tarvittaviin asiakirjoihin voivat kuulua yhtiöjärjestys sekä hallituksen tai yhtiökokouksen pöytäkirja. Asiakirjatarve määräytyy yhtiön päätösvallan ja kaupan tilanteen perusteella.
Mökin kuntotarkastus ennen kauppaa
Mökin kunto ja kiinteistön juridiset tiedot tarkistetaan erikseen. Lainhuutotodistus tai rasitustodistus ei kerro, vuotaako vesikatto tai onko alapohjassa kosteusvaurio.
Käy rakennukset ja piha läpi paikan päällä. Tarkista näkyviltä osin ainakin:
- perustukset ja alapohja
- sadevesien ohjaus
- ulkoseinät, ikkunat ja ovet
- vesikatto ja yläpohja
- märkätilat
- tulisijat ja savuhormit
- sähkö- ja vesijärjestelmät
- kaivo ja jätevesijärjestelmä
- näkyvät kosteusjäljet, painumat ja lahovauriot.
Ostajan oma tarkastus perustuu tavallisesti aistinvaraisiin havaintoihin ja tiloihin, joihin pääsee tavanomaisesti. Jos näkyvissä on vaurioita tai kuntotarkastuksessa havaitaan riskirakenne, asia voi vaatia tarkempaa kuntotutkimusta. Kuntotarkastus ei takaa, ettei rakennuksessa olisi rakenteiden sisään jääviä vaurioita.
Tarkista mökki ja kiinteistön rajat paikan päällä
Älä osta sikaa säkissä. Kaupan kohteeseen pitää tutustua paikan päällä. Tämä korostuu nykyaikana kun kiinteistöjä on mahdollista ostaa nettihuutokaupoista näkemättä kohdetta.
Kiinteistön rajat on varmistettava paikan päällä maastossa. Älä tyydy myyjän tai kiinteistönvälittäjän ilmoitukseen siitä, missä raja kulkee. Totea asia itse henkilökohtaisesti. Välttämättä rajapyykkejä ei mastosta löydy. Joskus ne ovat vuosien aikana kadonneet syystä tai toisesta. Pyydä tarvittaessa apua kiinteistön sijaintikunnan maanmittauslaitoksen toimipisteestä tai kunnan rakennusvalvonnasta.
Jos ostat vain osan kiinteistöstä, on kyse yleensä määräalan kaupasta. Merkitkää tällöin myyjän kanssa rajat maastoon ja ota paikkakuvat kameralla itsellesi. Lisäksi kauppakirjaan pitäisi liittää kaupan kohteena olevasta alueesta karttaliite, jossa rajat on myös merkitty. Tämä liite sitten allekirjoitetaan
Mitä asiakirjoja mökin ostajan pitää tarkistaa?
Maanmittauslaitos neuvoo kiinteistön ostajaa tarkistamaan aina lainhuutotodistuksen, rasitustodistuksen ja kiinteistörekisteriotteen. Todistusten pitää olla mahdollisimman uusia.
Lainhuutotodistus
Lainhuutotodistuksesta selviää kiinteistön rekisteröity omistaja. Asiakirjasta näkyvät myös vireillä olevat lainhuutohakemukset ja muut omistusoikeutta koskevat merkinnät.
Rasitustodistus
Rasitustodistuksesta näkyvät kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset, erityiset oikeudet ja muistutustiedot. Siinä voi olla tietoja esimerkiksi panttikirjoista, käyttöoikeuksista, vuokraoikeuksista, hallinnanjakosopimuksista tai ulosmittauksesta.
Kiinteistörekisteriote ja kartta
Kiinteistörekisteriotteesta selviävät kiinteistön perustiedot sekä rekisteriin merkityt rasitteet ja oikeudet. Kartta auttaa paikantamaan kiinteistön, mutta rajojen sijainti pitää tarvittaessa varmistaa maastossa.
Rakennuslupa-asiakirjat, kaavatiedot ja tieto jäljellä olevasta rakennusoikeudesta pyydetään kunnan rakennusvalvonnasta. Ostajan pitää tarkistaa myös, vastaavatko kiinteistöllä olevat rakennukset lupa-asiakirjoja ja rekisteritietoja.
Tarkista mökkikiinteistön rasitteet ja käyttöoikeudet
Mitä mökin rasitustodistuksesta pitää tarkistaa?
Rasitustodistuksesta selviää kiinteistön velkakiinnitykset ja joukko muita rasituksia, kuten kiinteistöön kohdistuvat vuokra- ja eläkeoikeudet. Kiinnitykset tarkoittavat nykyään sähköisiä panttikirjoja, jotka voidaan luovuttaa lainan vakuudeksi rahoittajapankille.
Ostajan on saatava kaupassa haltuunsa kaikki rasitustodistuksen osoittamat panttikirjat. Älä suostu mihinkään muuhun menettelyyn. Jos et saa kaikkia panttikirjoja, älä tee kauppaa ollenkaan.
Määräalaa ostettaessa kantatilaa rasittavat kiinnitykset pitää aina kuolettaa rasittamasta kaupan kohteena ollutta määräalaa. Jos et toimi näin, saattavat myyjän valat siirtyä kiinteistön mukana ja määräala voidaan pakkohuutokaupata myyjän veloista.
Rasitteiden ja velkojen tilanne on syytä päivittää kaupanteossa. Se tapahtuu helpoimmin varmistamalla kaupantekotilaisuudessa lainhuuto- ja rasitustodistusten ajantasaisuus.
Sisältyykö kiinteistöön oikeuksia vesialueisiin tai muihin yhteisiin alueisiin? Jos näin halutaan tehdä, asiasta pitää erikseen sopia kauppakirjassa.
Mitä muita oikeuksia ja rasitteita pitää selvittää?
- Miten saarikiinteistölle pääsee ja missä venepaikka on?
- Onko kiinteistöllä venevalkamaoikeus?
- Millaista tietä pitkin kiinteistölle pääsee?
- Ovatko kulkuyhteyksiä koskevat oikeudet olemassa?
- Miten tiemaksut määritellään?
- Kuuluuko kiinteistöön kalastusoikeuksia ja osakaskunnan jäsenyys?
- Jos kiinteistö halutaan liittää liittää sähkö- tai vesijohtoverkkoon, onko niitä koskevat tarvittavat rasitteet perustettu?
- Mitkä naapurikiinteistöjen oikeudet rasittavat kaupan kohdetta ja sen maa- aluetta?
Kiinteistörekisterin otteesta selviävät monet tällaiset kysymykset, eli kiinteistön oikeudet ja velvollisuudet, kuten rasitteet ja muut kiinteistön perustiedot.
Muista, että myyjän naapurin kanssa sopima oikeus venevalkamaan ei siis siirry välttämättä ostajalle vain kauppakirjalla, vaikka todella näkisit myyjän pitävän venettä naapurin laiturissa ja naapuri vakuuttaisi, että saat sinäkin pitää. Naapurin myytyä mökkinsä oletkin ilman venevalkamaa.
Info
Tarkista rakennusoikeus ja rakentamisluvan tarve ennen mökkikauppaa
Jos aiot rakentaa tontille uuden rakennuksen, laajentaa mökkiä tai muuttaa sen käyttötarkoitusta, selvitä hankkeen mahdollisuudet ennen kauppaa.
Rakentamislaki tuli voimaan 1.1.2025. Rakentamislupa tarvitaan muun muassa asuinrakennukselle, vähintään 30 neliömetrin tai 120 kuutiometrin suuruiselle rakennukselle, vähintään 50 neliömetrin katokselle ja energiakaivolle.
Lupakynnyksen alittava rakennus ei vapauta rakentajaa muista velvollisuuksista. Rakentamisen pitää noudattaa kaavaa, kunnan rakennusjärjestystä, rakentamismääräyksiä ja rantarakentamista koskevia sääntöjä. Tontilla pitää olla jäljellä riittävästi rakennusoikeutta. Rakentaminen voi vaatia poikkeamisluvan, jos rakennusoikeutta ei ole tai hanke poikkeaa kaavasta.
Ranta-alueella rakentamisen mahdollisuutta ei pidä päätellä pelkästään tontin koosta tai jäljellä olevasta rakennusoikeudesta. Varmista tilanne kunnan rakennusvalvonnasta ennen sitovan kaupan tekemistä.
Katso, mitä vuoden 2026 rakentamislupahakemukseen tarvitaan.
Mökin ostajan selonottovelvollisuus ja myyjän tiedonantovelvollisuus
Ostajalla on lain selonottovelvollisuus kaupan kohteesta. Myös myyjällä ja kiinteistönvälittäjällä on omat selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa.
Jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.
Myyjän pitää kertoa sellaiset tiedossa olevat tiedot kiinteistöstä ja rakennuksista, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan eli ostajan ostopäätökseen. Nämä asiat on käytävä läpi ennen kauppaa ja kirjattava kauppakirjaan selvyyden vuoksi.
Ostaja ei voi vedota tietämättömyyteensä. Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Tavanomainen tarkastus riittää velvollisuuden täyttämiseksi. Ostaja ei myöskään saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Ilman erityistä syytä ei ole tarpeen suorittaa teknisiä tarkastuksia tai esimerkiksi avata seinä- tai lattiarakenteita.
Milloin mökistä kannattaa tehdä ostotarjous?
Ostotarjous tehdään vasta, kun tiedät, mitä olet ostamassa ja millaisia rajoituksia kiinteistöön liittyy. Jos mökin kunto, rahoitus tai rakentamismahdollisuudet ovat vielä selvittämättä, tarjoukseen voidaan tarvita niitä koskevia ehtoja.
Kiinteistökauppaan liittyvien tarjousten, ehtojen ja esisopimusten oikeudellinen asema poikkeaa asunto-osakkeen kaupasta. Älä käytä asunto-osakkeen ostotarjouspohjaa sellaisenaan mökkikiinteistön kauppaan. Pyydä tarvittaessa kiinteistönvälittäjää tai juristia laatimaan ehdot ennen allekirjoittamista.
Mökkikaupan virhe: reklamoi ajoissa ja esitä vaatimukset
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.
Jos ostaja ei ilmoita virheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.
Jos kaupan kohde ei vastaa sovittua, on ostajalla oikeus hinnanalennukseen. Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle.
Katso Jurinetin esimerkki siitä, miten kiinteistökaupan riita voi edetä ja miksi sovintoa kannattaa arvioida ajoissa.
Mökkikaupan juristi Markus Talvio
MARKUS TALVIO
Toimitusjohtaja, OTM
Kiinteistölakimies
Jurinet Oy Lakiasiaintoimisto
Markus on erikoistunut asuntokauppaan-, rakentamiseen-, ja kiinteistönvälitykseen- sekä asunto-osakeyhtiö- ja kiinteistöoikeuteen liittyviin riita-asioihin. Talvio on arvostettu ja kokenut kouluttaja. Markus on luennoinut vuosia myös Rakentaja.fi ja Omataloyhtiö.fi seminaareissa ja messuilla.
Jurinet Oy on perustettu vuonna 2011 Tampereella 15 asianajotoimiston yhteenliittymäksi. Vuodesta 2015 lähtien Jurinet on ollut valtakunnallinen itsenäinen toimisto.
Tarvitsetko juristin apua mökkikaupassa?
Jurinet auttaa tarkistamaan mökkikaupan asiakirjat, kauppakirjan ehdot ja kiinteistöön liittyvät juridiset kysymykset. Apua kannattaa pyytää ennen ostotarjouksen tai kauppakirjan allekirjoittamista, jos myyjän oikeus tehdä kauppa, rasitteet tai sopimusehdot jäävät epäselviksi.
Tarvitsetko lakimiehen apua?
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Luetuimmat
Uusimmat