Suomessa on vain 75 sertifioitua kuntotarkastajaa – näin varmistat, että omasi on pätevä
Kuntotarkastaja tutkii kohdetta järjestelmällisesti. AKK-pätevyys on tarkastajan tärkein laatumerkki, mutta sertifioituja tarkastajia on Suomessa vain noin 75.
Kuntotarkastajan ammattia ei säädellä lailla, ja tarkastuksen voi tehdä periaatteessa kuka tahansa. Ostajan kannattaa tietää, mistä tunnistaa osaavan tarkastajan ja mitä tarkastukselta voi odottaa.
Asuntokauppa on useimmille elämän suurin yksittäinen taloudellinen päätös. Omakotitalon tai rivitaloasunnon kuntotarkastus on keskeinen osa kauppaprosessia, mutta harva ostaja tai myyjä tietää, että tarkastajan pätevyydelle ei ole lakisääteisiä vaatimuksia.
Suomessa kuka tahansa voi hankkia pintakosteusmittarin ja alkaa tarjota kuntotarkastuksia. Toiminta ei ole luvanvaraista, eikä kuntotarkastajille ole omaa lakisääteistä pätevyys- tai valvontajärjestelmää. Sertifioituja AKK-kuntotarkastajia on koko maassa vain noin 75*. Muiden kuntotarkastuksia tarjoavien toimijoiden tarkkaa määrää ei tiedetä.
Ongelman vakavuus näkyy esimerkiksi Asumisterveysliiton yhteydenotoissa: Ylen mukaan liittoon oli viime vuonna yhteydessä hieman yli 300 vakavassa homeloukussa elävää kotitaloutta, ja enemmistö heistä oli ostanut hometalon siitä huolimatta, että kohteeseen oli tehty kuntotarkastus. (Yle 27.5.2026)
Kokosimme ostajan tueksi oppaan, joka kattaa tarkastajan pätevyyden tunnistamisen, tarkastuksen sisällön, kustannukset ja molempien osapuolten oikeudet.
(*Luku 75 perustuu Ylen 27.5.2026 julkaisemaan juttuun, jossa rakennusterveysasiantuntija Esko Lindblad kertoo, että AKK-pätevöityneitä kuntotarkastajia on Suomessa 75.)
Huono tarkastus tulee kalliiksi
Huonosti tehty kuntotarkastus voi tulla kalliiksi molemmille osapuolille. Puutteellinen raportti saattaa jättää vakavat kosteus- tai homevauriot havaitsematta, jolloin ostaja muuttaa tietämättään vaurioituneeseen taloon. Myyjälle taas puutteellinen tarkastus voi tarkoittaa kaupan jälkeistä riitaa, jossa vaatimukset voivat koskea esimerkiksi hinnanalennusta, vahingonkorvausta tai vakavimmissa tilanteissa kaupan purkua.
Pahimmillaan kuntotarkastusraportti on yksisivuinen ja toteaa lyhyesti, että rakennus on kunnossa. Toisaalta huono raportti voi olla pitkäkin: suuri osa sisällöstä saattaa olla yleistä rakennustietoa, jota kopioidaan raportista toiseen, ja varsinaisesta kohteesta kerrotaan vain niukasti.
Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) painottaa ohjeistuksessaan, että kuntotarkastuksen tulisi aina olla pätevän ja kokeneen ammattilaisen tekemä. KKV suosittelee, että tarkastus tehdään Rakennustiedon julkaiseman suoritusohjeen KH 90-00394 mukaisesti.
AKK-pätevyys: tarkastajan tärkein laatumerkki
Pätevän kuntotarkastajan tunnistaa parhaiten FISE-pätevyydestä. FISE Oy toteaa rakennus-, LVI- ja kiinteistöalan henkilöpätevyyksiä ja ylläpitää julkista pätevyysrekisteriä. Asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyys, lyhennettynä AKK, on vapaaehtoinen eli tarvelähtöinen henkilöpätevyyden toteaminen.
AKK-pätevyyden edellytykset ovat tiukat:
- Koulutus: Vähintään rakennusmestari (AMK) -tutkinto tai vastaava vanhempi teknikon tutkinto rakentamisen alalta.
- Työkokemus: Vähintään viisi vuotta (60 kuukautta) monipuolista työkokemusta talonrakennus- tai kiinteistöalalta. Kokemuksen tulee sisältää arviointi- ja tarkastustehtäviä tai avustamista tutkimustehtävissä.
- Pätevyyskoulutus: FISEn hyväksymä AKK-koulutus, joka kestää yhteensä seitsemän opetuspäivää. Koulutusta järjestää muun muassa Kiinteistöalan Koulutuskeskus Kiinko.
- Pätevyystentti: Kirjallinen tentti, joka on suoritettava hyväksytysti ennen pätevyyden hakemista.
- Työnäyte: Hakijan on esitettävä vähintään kolme itse laatimaansa, voimassa olevan KH-kortin mukaista kuntotarkastusraporttia aidoista kohteista.
Kyse ei siis ole pelkästä kurssista ja tentistä, vaan pätevyys edellyttää myös näyttöä käytännön osaamisesta.
Pätevyys on voimassa seitsemän vuotta. Uusimisen yhteydessä tarkastajan on osoitettava jatkuva toiminta alalla listaamalla 20 viimeisintä itse laatimaansa kuntotarkastusraporttia.
AKK-pätevyyden voi tarkistaa FISEn julkisesta pätevyysrekisteristä.
Muut pätevyydet, jotka kannattaa tuntea
AKK ei ole ainoa pätevyys, joka kertoo tarkastajan osaamisesta. KKV mainitsee ohjeistuksessaan myös seuraavat:
HTT-tavarantarkastajat ovat Keskuskauppakamarin hyväksymiä ja valvomia ammattilaisia. Hyväksymisryhmä 3.7 kattaa kiinteistöjen kuntotarkastukset. HTT-tarkastajat suorittavat tarkastukset Rakennustiedon ohjeiden mukaisesti, ja heidän toimintaansa valvoo Kauppakamarin tavarantarkastuslautakunta.
PKA eli pätevöitynyt kuntoarvioija on toinen tunnustettu pätevyys, joka keskittyy erityisesti taloyhtiöiden kuntoarvioihin.
PKM eli pätevöitynyt kosteusmittaaja hallitsee kosteuden mittaamisen rakennusfysikaalisesti oikeilla menetelmillä.
Nämäkään pätevyydet tai hyväksynnät eivät tee kuntotarkastuksesta lakisääteisesti säänneltyä palvelua, mutta ne kertovat tarkastajan koulutuksesta, osaamisen todentamisesta ja sitoutumisesta alan käytäntöihin.
Mitä kuntotarkastukseen kuuluu?
Asuntokaupan kuntotarkastuksen sisältö ja laajuus on määritelty Rakennustiedon suoritusohjeessa KH 90-00394. KKV suosittelee, että tarkastus tehdään tämän ohjeen mukaan. Ostajan kannattaa vaatia se kirjallisesti tilaussopimukseen.
Suoritusohjeen mukainen kuntotarkastus kattaa seuraavat osa-alueet:
Rakennustekniikka: Talo tarkastetaan pintapuolisesti ja aistinvaraisesti. Rakennuksen ulko- ja sisäpuoliset rakenteet, perustukset, julkisivut, vesikatto ja yläpohja käydään läpi silmämääräisesti.
Märkätilat: Pesuhuoneet, saunat ja kylpyhuoneet tarkastetaan erityisen huolellisesti. Tarkastukseen kuuluu pintakosteuden mittaus, lattiakaivojen tarkastus ja vesieristyksen arviointi.
LVI-järjestelmät: Lämmitys-, vesi- ja ilmanvaihtojärjestelmien ikä, kunto ja toimivuus arvioidaan silmämääräisesti ja koekäytöllä.
Sähköjärjestelmät: Sähköjärjestelmän ikä ja yleiskunto arvioidaan silmämääräisesti.
Riskirakenteet: Kokenut tarkastaja tunnistaa rakennuksen iän ja rakennustavan perusteella tyypilliset riskirakenteet. Esimerkiksi 1960–1980-luvun taloissa on usein rakenneratkaisuja, jotka ovat alttiita kosteusvaurioille. Jos tarkastuksessa havaitaan riskikohtia tai epäily vauriosta, raportissa on kerrottava niiden merkitys ja tarvittaessa suositeltava tarkempia tutkimuksia. Rakenteita avaavat tutkimukset edellyttävät omistajan lupaa ja sovitaan erikseen.
Ohje soveltuu omakotitalojen, rivi-, erillis- ja paritalohuoneistojen kaupan yhteydessä tehtäviin tarkastuksiin. Kerrostalohuoneistoissa tarkastus rajoittuu huoneiston sisäpuolisiin osiin.
Mitä kuntotarkastus ei paljasta?
Kuntotarkastus on lähtökohtaisesti aistinvarainen ja pintapuolinen tutkimus. Se ei takaa, ettei rakenteissa ole piileviä vaurioita.
KKV muistuttaa, että suurin osa asuntokauppariidoista liittyy juuri piileviin virheisiin, jotka eivät paljastu tavanomaisessa kuntotarkastuksessa. Monissa näistä tapauksista kuntotarkastus on tehty, mutta riidan aiheuttanutta vikaa ei havaittu.
Kuntotarkastus ja kuntotutkimus ovat eri asioita. Kuntotarkastuksessa rakenteita ei pääsääntöisesti avata, vaan havainnointi perustuu silmämääräiseen arviointiin ja pintamittauksiin. Jos tarkastaja havaitsee riskejä, hän suosittelee tarkempaa kuntotutkimusta, jossa rakenteita avataan ja niistä otetaan esimerkiksi mikrobinäytteitä.
Pelkkä riskirakenteen maininta ei aina tarkoita, että rakenne on vaurioitunut. Se tarkoittaa, että kyseinen rakenneratkaisu tiedetään vaurioherkäksi. Jos riskirakenteeseen liittyy vaurioepäily, havainto tai lisätutkimussuositus, asia kannattaa selvittää ennen kauppaa.
Jos kuntotarkastusraportissa suositellaan lisätutkimuksia, ostajan kannattaa suhtautua suositukseen vakavasti. Lisätutkimusten teettäminen ennen kauppaa voi säästää tuhansia euroja ja vuosien riitelyn.
LUKUVINKKI! Petos asuntokaupassa – milloin asunnon virhe voi muuttua rikosasiaksi?
Paljonko kuntotarkastus maksaa?
Kuntotarkastuksen hinta riippuu rakennuksen koosta, iästä, sijainnista ja mahdollisista laajennuksista tai ryömintätiloista.
Suuntaa antavat markkinahinnat vuonna 2026 liikkuvat tyypillisesti noin 850–2 000 eurossa kohteen koon, iän, sijainnin ja tarkastuksen laajuuden mukaan.
- Omakotitalo (100 m²): noin 800–1 200 euroa
- Isompi omakotitalo tai paritalo: noin 1 200–2 000 euroa
- Rivitalohuoneisto: noin 1 000–1 200 euroa
Monissa omakotitalokohteissa hinta asettuu noin 1 000–1 500 euron tuntumaan, mutta laaja, iäkäs tai teknisesti hankala kohde voi maksaa enemmän.
Hinta on pieni osa asuntokaupan kokonaisarvosta. Sadan tuhannen euron kaupassa tuhannen euron tarkastus on prosentin lisäkustannus. Hyvin tehty kuntotarkastus antaa ostajalle ja myyjälle paremmat tiedot kohteen kunnosta ennen kauppaa.
Kuka kuntotarkastuksen sitten maksaa?
Usein kustannus jaetaan ostajan ja myyjän kesken, jos tarkastus tehdään kauppaa varten. Kyse ei kuitenkaan ole lakisääteisestä velvollisuudesta, vaan asiasta sovitaan osapuolten kesken etukäteen. Myyjä voi teettää tarkastuksen myös ennen myyntiin laittamista, jos haluaa tietää, mitä on myymässä.
Kuntotarkastajan vastuu ja ostajan velvollisuudet
Kuntotarkastajan, myyjän ja ostajan vastuut ovat kolme eri asiaa, ja niiden sekoittaminen on yksi yleisimmistä virheistä asuntokaupassa.
Myyjän vastuu on ensisijainen. Kiinteistökaupassa myyjän vastuu perustuu maakaaren säännöksiin, asunto-osakekaupassa asuntokauppalakiin. Myyjä vastaa kohteen virheistä, myös piilevistä, tietyin edellytyksin.
Kuntotarkastus ei vapauta myyjää vastuusta. KKV korostaa, että kuntotarkastuksen teettäminen ei poista myyjän vastuuta kaupan jälkeen ilmenevistä virheistä. Tarkastus on tapa antaa ostajalle tietoa kohteen kunnosta, ei vastuunrajoituslauseke.
Tarkastajan vastuu on toissijainen. Tarkastaja vastaa omasta työstään kuluttajansuojalain palvelusäännösten nojalla. Jos tarkastaja on toiminut huolimattomasti tai ammattitaidottomasti, tilaaja voi vaatia hinnanalennusta, palvelumaksun palautusta tai vahingonkorvausta. Tarkastaja ei kuitenkaan vastaa kohteen virheistä, vaan ainoastaan omista laiminlyönneistään.
Ostajan selonottovelvollisuus. Maakaaren mukaan ostaja ei voi vedota laatuvirheenä seikkaan, jonka hän on havainnut tai olisi voinut havaita tarkastuksessa. Kuntotarkastusraportin havainnot vaikuttavat siihen, mitä ostajan katsotaan kaupantekohetkellä tienneen. Jos raportissa suositellaan lisätutkimuksia ja ostaja jättää ne teettämättä, havainto voi vaikuttaa siihen, mihin ostaja voi myöhemmin vedota virheenä. Lisätutkimussuositus kannattaa selvittää ennen kauppaa, koska se voi muuttaa ostajan selonottovelvollisuuden arviointia.
Ostajalta ei kuitenkaan edellytetä rakenteiden avaamista tai teknisiä tutkimuksia ilman erityistä syytä. Erityinen syy voi syntyä esimerkiksi näkyvästä vauriojäljestä, poikkeavasta hajusta, riskirakenteeseen liittyvästä havainnosta tai raportin lisätutkimussuosituksesta.
Kuka on tarkastuksen tilaaja? Ostajan kannattaa selvittää myös, kuka on tarkastuksen tilaaja. Kuntotarkastajan sopimusvastuu kohdistuu ensisijaisesti työn tilaajaan. Jos tarkastuksen on tilannut myyjä, ostajan kannattaa varmistaa, saako hän esittää tarkastajalle kysymyksiä, osallistuuko hän tarkastukseen ja miten raportin käyttö ostajan päätöksenteossa kirjataan.
Vastuukysymykset ovat juridisesti monimutkaisia. Epäselvissä tilanteissa kannattaa kääntyä kiinteistökauppaan perehtyneen lakimiehen puoleen.
Seitsemän asiaa, jotka tarkistat ennen kuntotarkastajan valintaa
Nämä konkreettiset kysymykset auttavat erottamaan pätevän tarkastajan epäpätevästä:
- Onko tarkastajalla AKK-pätevyys tai muu tunnustettu sertifiointi? Tarkista pätevyys FISEn rekisteristä (patevyyspalvelu.fi/registry). Myös HTT-hyväksyntä (Kauppakamari, ryhmä 3.7) on luotettava merkki.
- Mikä on tarkastajan koulutustausta? Vähintään rakennusmestarin, rakennusinsinöörin tai vastaavan tutkinnon omaava tarkastaja ymmärtää rakenteiden toiminnan. Kysy suoraan.
- Noudattaako tarkastaja suoritusohjetta KH 90-00394? Pyydä kirjallinen sitoumus tilaussopimukseen. Jos tarkastaja ei tunne ohjetta tai kieltäytyy sitoutumasta siihen, etsi toinen.
- Onko tarkastajalla toiminnan vastuuvakuutus? Kysy vakuutuksen olemassaolo, kattavuus ja mahdolliset rajoitukset. Vakuutuksen pitäisi olla suhteessa siihen vahinkoriskiin, joka virheellisestä tarkastuksesta voi syntyä.
- Onko tarkastaja riippumaton kaupan osapuolista? Tarkastajan pitää olla puolueeton. Ole tarkkana, jos tarkastaja tulee suoraan kaupan toisen osapuolen tai välittäjän kautta. Suositus ei ole itsessään ongelma, mutta tarkastajan riippumattomuus ja mahdolliset sidonnaisuudet kannattaa selvittää.
- Voiko tarkastaja näyttää malliraportin? Pyydä nähtäväksi aiempi raportti (anonymisoituna). Hyvä raportti on kohdekohtainen, selkeä ja sisältää valokuvia, mittaustuloksia ja konkreettisia havaintoja. Huono raportti on geneerinen.
- Kuinka monta tarkastusta tarkastaja tekee vuodessa? Aktiivisesti toimiva tarkastaja tekee kymmeniä tarkastuksia vuosittain. Kokemus karttuu vain tekemällä.
Näin valmistaudut tarkastukseen
Kuntotarkastuksen laatu paranee, kun sekä myyjä että ostaja valmistautuvat:
Myyjä: Kerää rakennuksen piirustukset, dokumentit ja tiedot tehdyistä remonteista. Täytä tarkastajan lähettämä alkuhaastattelukaavake huolellisesti ja kerro rehellisesti kaikki tiedossasi olevat asiat kohteen kunnosta. KKV korostaa, että myyjän on annettava tarkastajalle totuudenmukaiset tiedot.
Ostaja: Osallistu tarkastukseen henkilökohtaisesti. Kysy tarkastajalta tarkentavia kysymyksiä paikan päällä. Lue raportti huolellisesti ennen kauppapäätöstä.
Molemmat: Tarkastus kannattaa tehdä kaikkien osapuolten läsnä ollessa. Näin myyjä, ostaja ja mahdollinen välittäjä saavat saman tiedon samaan aikaan ja voivat esittää kysymyksiä suoraan tarkastajalle.
Tärkeä käytännön vinkki: älä kastele pesu- tai kylpyhuoneen lattia- tai seinäpintoja vuorokauden aikana ennen tarkastusta. Vältä myös poikkeuksellista tuuletusta juuri ennen tarkastusta, sillä se voi vaikeuttaa hajuhavaintojen ja sisäilmaolosuhteiden arviointia.
Ostotarjoukseen kannattaa kirjata ehto kuntotarkastuksesta
Usein kuntotarkastus tehdään vasta ostotarjouksen jälkeen. Tällöin tarjoukseen kannattaa sisällyttää purkava ehto: tarjous raukeaa, jos kuntotarkastuksessa ilmenee seikkoja, jotka vaikuttavat kauppahintaan tai ostopäätökseen. KKV suosittelee tätä käytäntöä.
Purkava ehto suojaa ostajaa tilanteessa, jossa tarkastus paljastaa merkittäviä puutteita. Ilman ehtoa ostaja on sidottu tarjoukseensa, vaikka kohteen todellinen kunto osoittautuisi odotettua huonommaksi.
Ehto kannattaa muotoilla tarkasti: mitä tutkitaan, kuka tutkimuksen maksaa, mihin päivään mennessä tarkastus tehdään ja millainen havainto antaa oikeuden vetäytyä kaupasta tai neuvotella hinnasta uudelleen.
Lainsäädäntöä kaivataan kuntotarkastukseen, mutta sitä ei ole
Alan toimijat, asiantuntijajärjestöt ja kuluttajapuolen tahot ovat vuosia vaatineet kuntotarkastajien pätevyysvaatimusten säätämistä lailla. Pääministeri Sanna Marinin hallitusohjelmassa oli kirjaus kuntotarkastustoiminnan tuomisesta lainsäädännön piiriin ja kuntotarkastajien pätevyysvaatimuksista, mutta lakia ei säädetty. Vuoden 2026 tilanteessa kuntotarkastajille ei edelleenkään ole pakollisia pätevyysvaatimuksia.
Alan toimijat ovat toistuvasti vaatineet kuntotarkastuksiin selkeämpiä sääntöjä ja pätevyysvaatimuksia. Toistaiseksi vastuu pätevän tarkastajan löytämisestä jää pitkälti kuluttajalle.
Tilanne on ristiriitainen: kiinteistönvälittäjien toimintaa säädellään ja valvotaan, mutta kuntotarkastajien ei. Tarkastajan raportti voi kuitenkin vaikuttaa kauppahintaan, ostajan päätökseen ja siihen, millaisena riskinä kohde nähdään rahoitusneuvotteluissa.
Hyödyllisiä linkkejä:
Lähteet: KKV: Kuntotarkastus (kkv.fi). KKV: Kuntotarkastajan vastuu (kkv.fi). FISE: Asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK), pätevyysvaatimukset (patevyyspalvelu.fi). FISE: Pätevyysrekisteri (patevyyspalvelu.fi/registry). Rakennustieto: KH 90-00394 suoritusohje. Yle 27.5.2026: "Kuntotarkastus ei takaa mitään – Asumisterveysliitto: Yleensä homeongelmat paljastuvat vasta, kun taloon on muutettu" (yle.fi/a/74-20219746). Vahingonkorvauslaki 412/1974, 2 luku 1 §. Maakaari (540/1995). Asuntokauppalaki (843/1994). Kuluttajansuojalaki, 8 luku (palvelukset).
Tämä artikkeli sai alkunsa lukijavinkistä. Kiitos Kari Lehtolalle, joka otti toimitukseen yhteyttä ja nosti esiin kuntotarkastajien pätevyyskysymyksen. Lukijoiden havainnot ja viestit ovat arvokas osa toimitustyötä.
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Luetuimmat
Uusimmat