Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa

Rakentajan toimitus
Päivitetty 01.12.2009
20204_64127.jpg

Kiinteistön kaupassa myyjä on velvollinen antamaan ennen kauppaa ostajalle kiinteistöstä ja sillä sijaitsevista rakennuksista ne tiedot, jotka hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää. Myyjän tuleekin kertoa tiedot, jotka tyypillisesti vaikuttavat kiinteistön arvoon. Myyjän tiedonantovelvollisuudesta huolimatta ostaja ei voi luottaa pelkästään myyjän antamiin tietoihin, vaan hänen on ennen kauppaa itse tarkastettava tai tarkastutettava kiinteistö.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta kiinteistönkaupassa on säädetty maakaaressa (2:22§). Lain mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Yleisesti voidaan pitää ostajan itsensä suorittamaa tarkastusta riittävänä, kun hän on noudattanut tarkastuksessa tavanomaista huolellisuutta. Erityistä rakennusalan ammattitaitoa tarkastukseen ei pääsääntöisesti vaadita.

Tarkastus kohdistuu vain kiinteistön fyysisiin ominaisuuksiin. Ostajan tulee tarkistaa muun muassa rakennusten käyttötarkoitus, niiden ikääntyneisyys ja kuluneisuus sekä päällisin puolin havaittavat seikat kuten kiinteistön maaperä ja ulottuvuus. Jos ostaja havaitsee tarkastuksessa epäilystä herättäviä seikkoja, ostajan on otettava niistä tarkemmin selvää ja käytettävä tarvittaessa asiantuntijaa. Esimerkiksi vesivahingoista aiheutuneet kosteusjäljet katossa voivat edellyttää asiantuntijan käyttöä.

Mikäli ostaja joutuu käyttämään tarkastuksessa asiantuntija-apua, siitä aiheutuvista kuluista kannattaa neuvotella myyjän kanssa. Myyjänkin edun mukaista on, että rakennusten todellinen kunto selvitetään, koska myyjä vastaa myös kiinteistön salaisista virheistä eli virheistä, joista myyjän tai ostajan ei olisi pitänytkään tietää. Tyypillisiä salaisia virheitä ovat rakennusten kosteus- ja homevauriot, joiden havaitseminen edellyttää rakenteiden purkamista ja mikrobinäytteiden ottoa.

Kiinteistön virhettä koskevissa oikeudenkäynneissä käydään usein rajanvetoa siitä, mihin ostajan olisi tullut tarkastuksensa ulottaa. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy (Kouvolan ho S 00/48). Oikeuskäytännössä on myös katsottu, että matalaan alapohjan ryömintätilaan tarkastusvelvollisuus ei ulotu (Turun HO S 00/2898 ja S 00/2853). Rakennuksen lattiapinnat taas kuuluvat tarkastusvelvollisuuteen ja huolellinen ostaja katsoo myös mattojen alle. Kuluttajanvalituslautakunnan asuntokauppaa koskevassa tapauksessa (III jaosto dnro 96/81/765) ostaja olisi voinut havaita parketissa olleen vesivahingon, vaikka se olikin peitetty matolla. Ostaja ei voinut vedota virheeseen laiminlyötyään ennakkotarkastusvelvollisuutensa.

Ostaja voi luottaa siihen, että myyjä kertoo kaupan kohteeseen liittyvät olennaiset seikat. Esimerkiksi kiinteistöllä, jolla ei ole yleistä vesijohtoa, kaivoveden laadulla on suuri merkitys. Korkein oikeus on huonolaatuista kaivovettä käsitelleessä tapauksessa todennut, ettei ostajalla ollut ennen kaupan päättämistä aihetta ryhtyä kaivon veden laatua koskeviin tutkimuksiin. Ostajalla oli kaupan kohteen tällaisen virheellisyyden perusteella oikeus kauppahinnan alennukseen (KKO 1987:54). Kysymys kaivoveden laadusta oli niin olennainen, että myyjän olisi tullut oma-aloitteisesti kertoa siitä ostajalle.

Rakennuksista voidaan teettää myös kuntotarkastus ennen kauppaa. Ostajan oma tarkastus ja rakennusten kuntotarkastus yhdessä auttavat määrittämään rakennuksen kunnon ja oikean hintatason. Mikäli kuntotarkastuksessa ilmenee puutteita ja virheitä rakennuksessa, ostajalla on erityinen tarkastusvelvollisuus näistä virheistä.

Asianajotoimisto Surakka Oy
Asianajaja Johanna Vuorinen, Joensuu
Kiinnostuitko? Tilaa Rakentaja.fi-uutiskirje:

Aiheeseen liittyvää

20081_7873.jpg
Makuuhuone tilana
Makuuhuoneen toiminnotTähän alkuun tuttu toteamus makuuhuoneesta ja sängystä: vietämme niissä kolmasosan elämästämme. Kuitenkaan emme käytä makuuhuoneen suunnitteluun aikaa ja vaivaa. Usein huoneet ovat jääneet talopiirustuksissa pieniksi kopeiksi, joihin ei juuri muuta mahdu kuin parisänky ja ehkä yöpöydät, lastenhuoneeseen sänky ja koulupöytä tuoleineen. Vaatekomerot vievät lattiapinta-alaa tai ne on sijoitettu huoneiden väliin "seinän sisään". Tilanpuutteessa makuuhuonetta voidaan käyttää myös työhuoneena. Onneksi makuuhuonesuunnittelun suuntaus näyttäisi olevan viihtyisämpään monikäyttötilaan. Moottoroidusta vuoteesta katsellaan televisiota, makuuhuoneesta on pääsy omaan kylpyhuoneeseen ja pukeutumistilaan huoneenomaisine vaatesäilytyksineen.
20223_77377.jpg
Suunnitteletko siirtymistä ilma-vesilämmitykseen?
Uudistunut NIBE Polar on ilma-vesilämmityksen premiumtuote, joka on suunniteltu pohjoisen vaativiin olosuhteisiin ja nykyaikaisen asumisen tarpeisiin niin uudis- kuin korjauskohteissa. Parhaimmillaan järjestelmän tuoma energiansäästö voi olla jopa yli 60 %.
201810_55279.jpg
Uusi suihku altistaa vuorotellen lämpimälle ja kylmälle vedelle
Euroopan johtava hanavalmistaja Oras on tuonut markkinoille ainutlaatuisen suihkujärjestelmän. Muotoilultaan modernissa ja elegantissa Oras Esteta Wellfit -suihkujärjestelmässä on uudenlainen hyvinvointitoiminto, jossa kuuman ja kylmän veden avulla voidaan huoltaa koko kehoa.
Rafi_kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Asunnon virhe, vanha
Asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaan asunnossa on virhe, jos- se ei vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovitun - asunto ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut kohteesta ja sillä voidaan olettaa olleen vaikutusta kauppaan - myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta jättänyt antamatta ostajalle sellaisesta asunto koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamisesta erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan - se on varustukseltaan, kunnoltaan ja muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat - myyjä on antanut ostajalle asunnon ympäristöstä tai alueen palveluista virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon taikka laiminlyönyt antaa tiedon niitä koskevasta, asunnon käyttöön tai arvoon vaikuttavasta seikasta.Elinkeinoharjoittajan vastuuta sääntelee myös asuntojen markkinoinnista annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaiset säännökset.Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, jonka hän on tiennyt kauppaa tehtäessä. Jos ostaja ei ole käyttänyt mahdollisuuttaan asunnon tarkastamiseen, ostaja ei voi vedota sellaiseen virheeseen, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.Ostaja saa luottaa myyjän antamiin tietoihin eikä hän ole velvollinen ulottamaan tarkastusvelvollisuuttaan sellaiseen toimiin, jotka edellyttävät teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.Asunnon virheellisyyttä arvioidaan sen perusteella, millainen asunto on ollut ominaisuuksiltaan vaaranvastuun siirtyessä myyjältä ostajalle. Vaikka virhe ilmenee vasta vaaranvastuun siirtymisen jälkeen, vastaa myyjä siitä, mikäli virhe on ollut olemassa vaaranvastuun siirtymishetkellä.
20214_70285.jpg
Biopuhdistaja talviasuttavaan vapaa-ajan asuntoon
Vuoden 2004 sekä sen jälkeen myönnetyissä rakennusluvissa on edellytetty jätevesijärjestelmien kuntoon saattaminen. Vanhemmissa, haja-asutusalueilla sijaitsevissa rakennuksissa, jätevesijärjestelmän saneeraus tulee huolehtia etenkin silloin, kun kiinteistössä tehdään suurempi remontti. Monet valitsevatkin uudiskohteisiinsa laadukkaan jätevesijärjestelmän, kuten tekivät myös Tuire Nikkanen ja Elmeri Siltaloppi rakentaessaan talviasuttavan vapaa-ajan asuntonsa.
20204_64127.jpg
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa
Kiinteistön kaupassa myyjä on velvollinen antamaan ennen kauppaa ostajalle kiinteistöstä ja sillä sijaitsevista rakennuksista ne tiedot, jotka hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää. Myyjän tuleekin kertoa tiedot, jotka tyypillisesti vaikuttavat kiinteistön arvoon. Myyjän tiedonantovelvollisuudesta huolimatta ostaja ei voi luottaa pelkästään myyjän antamiin tietoihin, vaan hänen on ennen kauppaa itse tarkastettava tai tarkastutettava kiinteistö.Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta kiinteistönkaupassa on säädetty maakaaressa (2:22§). Lain mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Yleisesti voidaan pitää ostajan itsensä suorittamaa tarkastusta riittävänä, kun hän on noudattanut tarkastuksessa tavanomaista huolellisuutta. Erityistä rakennusalan ammattitaitoa tarkastukseen ei pääsääntöisesti vaadita.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton