• Etusivu
  • Rakentaminen

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa

Rakentajan toimitus
Päivitetty 08.05.2025
20204_64127.jpg

Kiinteistön kaupassa myyjä on velvollinen antamaan ennen kauppaa ostajalle kiinteistöstä ja sillä sijaitsevista rakennuksista ne tiedot, jotka hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää. Myyjän tuleekin kertoa tiedot, jotka tyypillisesti vaikuttavat kiinteistön arvoon. Myyjän tiedonantovelvollisuudesta huolimatta ostaja ei voi luottaa pelkästään myyjän antamiin tietoihin, vaan hänen on ennen kauppaa itse tarkastettava tai tarkastutettava kiinteistö.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta kiinteistönkaupassa on säädetty maakaaressa (2:22§). Lain mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Yleisesti voidaan pitää ostajan itsensä suorittamaa tarkastusta riittävänä, kun hän on noudattanut tarkastuksessa tavanomaista huolellisuutta. Erityistä rakennusalan ammattitaitoa tarkastukseen ei pääsääntöisesti vaadita.

Tarkastus kohdistuu vain kiinteistön fyysisiin ominaisuuksiin. Ostajan tulee tarkistaa muun muassa rakennusten käyttötarkoitus, niiden ikääntyneisyys ja kuluneisuus sekä päällisin puolin havaittavat seikat kuten kiinteistön maaperä ja ulottuvuus. Jos ostaja havaitsee tarkastuksessa epäilystä herättäviä seikkoja, ostajan on otettava niistä tarkemmin selvää ja käytettävä tarvittaessa asiantuntijaa. Esimerkiksi vesivahingoista aiheutuneet kosteusjäljet katossa voivat edellyttää asiantuntijan käyttöä.

Mikäli ostaja joutuu käyttämään tarkastuksessa asiantuntija-apua, siitä aiheutuvista kuluista kannattaa neuvotella myyjän kanssa. Myyjänkin edun mukaista on, että rakennusten todellinen kunto selvitetään, koska myyjä vastaa myös kiinteistön salaisista virheistä eli virheistä, joista myyjän tai ostajan ei olisi pitänytkään tietää. Tyypillisiä salaisia virheitä ovat rakennusten kosteus- ja homevauriot, joiden havaitseminen edellyttää rakenteiden purkamista ja mikrobinäytteiden ottoa.

Kiinteistön virhettä koskevissa oikeudenkäynneissä käydään usein rajanvetoa siitä, mihin ostajan olisi tullut tarkastuksensa ulottaa. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy (Kouvolan ho S 00/48). Oikeuskäytännössä on myös katsottu, että matalaan alapohjan ryömintätilaan tarkastusvelvollisuus ei ulotu (Turun HO S 00/2898 ja S 00/2853). Rakennuksen lattiapinnat taas kuuluvat tarkastusvelvollisuuteen ja huolellinen ostaja katsoo myös mattojen alle. Kuluttajanvalituslautakunnan asuntokauppaa koskevassa tapauksessa (III jaosto dnro 96/81/765) ostaja olisi voinut havaita parketissa olleen vesivahingon, vaikka se olikin peitetty matolla. Ostaja ei voinut vedota virheeseen laiminlyötyään ennakkotarkastusvelvollisuutensa.

Ostaja voi luottaa siihen, että myyjä kertoo kaupan kohteeseen liittyvät olennaiset seikat. Esimerkiksi kiinteistöllä, jolla ei ole yleistä vesijohtoa, kaivoveden laadulla on suuri merkitys. Korkein oikeus on huonolaatuista kaivovettä käsitelleessä tapauksessa todennut, ettei ostajalla ollut ennen kaupan päättämistä aihetta ryhtyä kaivon veden laatua koskeviin tutkimuksiin. Ostajalla oli kaupan kohteen tällaisen virheellisyyden perusteella oikeus kauppahinnan alennukseen (KKO 1987:54). Kysymys kaivoveden laadusta oli niin olennainen, että myyjän olisi tullut oma-aloitteisesti kertoa siitä ostajalle.

Rakennuksista voidaan teettää myös kuntotarkastus ennen kauppaa. Ostajan oma tarkastus ja rakennusten kuntotarkastus yhdessä auttavat määrittämään rakennuksen kunnon ja oikean hintatason. Mikäli kuntotarkastuksessa ilmenee puutteita ja virheitä rakennuksessa, ostajalla on erityinen tarkastusvelvollisuus näistä virheistä.

Asianajotoimisto Surakka Oy
Asianajaja Johanna Vuorinen, Joensuu

Rakentaminen
rakennukset
kiinteistö
tarkastus
Kiinnostuitko? Tilaa ilmainen Rakentaja.fi-uutiskirje:

Aiheeseen liittyvää

Kirvesmies työmaalla hakee tavaroitaan auton lavalta
Mikä on kylmäsilta – ja miten sen vaikutuksia voi vähentää?
Usein rakentamisen ja remontoinnin yhteydessä puheessa sekä tekstissä vilisee termi ”kylmäsilta”. Kylmäsilta on rakennuksen kohta, jossa lämpö pääsee karkaamaan ulos heikon tai puuttuvan lämmöneristyksen vuoksi. Mutta mitä vaikutuksia kylmäsillalla on?
20211_68110.jpg
Löydä oma hirsinen suosikkitalosi - tutustu uutuusmalleihin
Hongan hirsisten omakotitalojen mallisto on laajentunut uuden vuoden alkajaisiksi. Uutuusmallit Honka Touko, Honka Riekko ja Honka Huomen tarjoavat ekologista, energiatehokasta ja terveellistä asumista suomalaisesta puusta valmistettujen jykevien hirsiseinien sisällä. Hirsikodin ainutlaatuinen tunnelma pääsee oikeuksiinsa niin modernissa kuin perinteisemmässäkin talossa.
Mies istuu tietokoneella tutkien poroton-harkkorakenteiden suunnitteluohjetta.
Poroton-kennoharkko: ratkaisu moneen
Poroton-suunnitteluohje päivitettyMassiivitiilisten Poroton-harkkorakenteiden suunnitteluohje on päivitetty ja löytyy nyt suunnittelijoiden suosimasta ProdLib-tuotekirjastosta. Kaikki esitetyt ulkoseinäratkaisut täyttävät 0,17 W/m2K lämmöneristävyysvaatimuksen. Palvelusta löytyvät myös tyypillisimmät rakennedetaljit.
Mies kuuntelee stetoskoopilla talon pienoismallin kattoa
Kuntokatselmus, Kuntotarkastus vai Kuntotutkimus?
Olet sitten myymässä kotiasi, ostamassa itsellesi niin kutsuttua loppuiän kotia tai haluat selvittää, missä kunnossa rakennus on, on sinun hyvä tietää rakennusten kuntotarkastuksista.Rakennusten kuntotarkastukset voidaan jakaa kolmeen luokkaan: Kuntokatselmus, Kuntotarkastus ja Kuntotutkimus. Mitä eroa näillä onkaan keskenään?
20164_46330.jpg
Rakentamisen lupa-asiat voi hoitaa myös netissä
Voit asioida Lupapisteessä silloin kuin sinulle sopii - koko hankkeen ajan. Pääset täydentämään hankkeen tietoja sähköisessä työtilassa yhdessä muiden hankkeen osapuolten kesken. Voit käydä vuoropuhelua asiointikunnan viranomaisten kanssa palvelun kautta ja lupahakemuksen jättämisen jälkeen saat hanketta koskevat viranomaispäätökset suoraan Lupapisteeseen. Asiointia voidaan kunnasta riippuen jatkaa palvelussa aina hankkeen valmistumiseen asti. Lupapisteen avulla pidät itsesi sekä muut osapuolet tietoisena hankkeen etenemisestä - kellon ympäri.
20232_80769.jpg
Näin hyödynnät koti­talous­vähennystä lämpö­pumpun hankinnassa
Sähkön kohonnut hinta on vaikuttanut talojen lämmityskuluihin huimasti. Se on myös laittanut monet miettimään, mikä lämmitys vaihtoehto on paras valinta. Monet miettivätkin kannattaako esimerkiksi maalämpöpumppu enää näillä sähkön hinnoilla. Katso ohesta säästölaskelmat maalämpöpumpulla tai ilma-vesilämpöpumpulla lämmittämiseen.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton