Rakennussuunnittelu ja rakennusvaihe

3.2.4 Urakkasopimus
Rakennushankkeen toteutuksen juridinen ohjaus toteutetaan hankinta- ja urakkasopimusten teolla ja valvonnalla. Rakentamisen toteutuksessa eri osapuolten vastuut ja velvoitteet määräytyvät pääosin sopimusvastuun perusteella. Sopimusvastuussa sopijapuolen on täytettävä ne velvollisuudet, joihin tämä on sopimuksessa sitoutunut. On tärkeää muistaa, että sopimus aiheuttaa velvollisuuksia myös rakennuttajalle.
Sopimusvastuu syntyy sopimuksen aiheuttaman velvollisuuden laiminlyömisen perusteella. On ensiarvoisen tärkeää, että kaikki rakentamista koskevat ja siihen liittyvät sopimukset tehdään kirjallisina ja riittävän yksityiskohtaisina. Tähdennämme, että suullinenkin sopimus on pätevä, mutta suullinen sopiminen ei ole suositeltavaa, koska siihen sisältyy runsaasti epävarmuustekijöitä varsinkin näyttökysymysten osalta.

3.2.4.1 Kuluttajansuojalaki täydentää
sopimusehtoja Sopimuksen perusteella syntyvän sopimusvastuun ohella on huomattava, että kun yksityinen kuluttaja tekee hankintasopimuksen talopaketin toimittamisesta tai urakkasopimuksen talon rakentamisesta elinkeinonharjoittajan kanssa, sovelletaan heidän väliseen suhteeseen sopimusehtojen lisäksi myös kuluttajansuojalakia.
Kuluttaja-asiamies on neuvotellut eri alojen järjestöjen kanssa yleisiä vakiosopimusehtoja, joita jäsenyritykset käyttävät kuluttajien kanssa tehtävissä sopimuksissa. Sopimusehtoja saa alan järjestöiltä. Pienrakentajaa koskevia asiakirjoja ovat mm.
– Rakennusalan erikoistöitä koskevat yleiset sopimusehdot.
– Rakennusalan töitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot, RYS-9 1998, sopimuslomake ja tarjouslomake liitteineen on tilattavissa www.stul.fi/ kuluttaja/kulu_2.htm.
Rakennusurakkasopimus on sopimustyyppinä varsin monimutkainen. Mielestämme rakennusurakkasopimusasioissa on aina syytä ja kokonaistaloudellisesti edullista käyttää asiantuntijaa apuna. Urakoitsijan suoritusvelvollisuus käsittää sopimusasiakirjojen mukaisen työn tekemisen sekä sen luovuttamisen rakennuttajalle ennalta määrättynä aikana. Taloelementtien toimituksessa ja rakennusurakassa on kuluttajansuojalain mukaan tapahtunut virhe, jos se ei sisällöltään, laadultaan tai muilta ominaisuuksiltaan vastaa sitä, mitä voidaan katsoa sovituksi. Tässä tapauksessa pienempikin urakka, osaurakka, on tällainen urakka.

3.2.4.2 Urakkasopimuksen tarkoitus
Urakkasopimuksen tai -sopimusten tekemisen tarkoituksena on sopia kirjallisesti ja yksityiskohtaisesti teknisistä, taloudellisista ja juridisista asioista, koskien suorituksen valmiiksi saattamista ja tulevia vastuita.
Mikäli rakentajalla ei jo ennestään ole kotivakuutusta kannattaa ottaa nk. rakennusaikainen kotivakuutus jo ennen rakentamista koskevien sopimusten tekoa. Tällä on merkitystä kotivakuutukseen sisältyvän oikeusturvaedun voimassaolon osalta. Rakennuskohde on aina vakuutettava tulipalon, varkauksien, sekä vesivahinkojen varalta. Pankki edellyttää vakuutustodistuksen saamista ennen ensimmäisen erän nostamista.
Mikäli urakoitsijana on yrittäjä, ei omakotitalon rakentajalla ole työnantajan velvoitteita, vaan kyseessä on toimeksiantosuhde. Rakennuttajan tulee kuitenkin tarkistaa, että yritys on ennakkoperintärekisterissä. Käytännössä tämä tapahtuu siten, että urakoitsija toimittaa rakennuttajalle voimassaolevan otteen ennakkoperintärekisteristä. Varminta on pyytää ote jo sopimuksen tekemisen yhteydessä. Jos urakoitsijana toimiva rakennusliike ei ole ennakkoperintärekisterissä, on rakennuttajan syytä kysyä neuvoa verottajalta.
Sopimuksen lähtötietoina ovat valintamenettelyn ja rakentamispäätöksen yhteydessä syntyneet tiedot ja suunnitteluasiakirjat. Kaikki laskennassa mukana olleet asiakirjat kootaan yhteen. Tärkeintä on ennen sopimuksen solmimista käydä urakoitsijan kanssa asiat läpi niin, että varmistutaan molempien osapuolien ymmärtäneen asiat yhtäläisesti. On syytä käyttää suunnittelijoita asiantuntijoina neuvotteluissa. Maksupostitaulukko laaditaan yhdessä urakoitsijan kanssa. Erien pitää olla urakoitsijaa kannustavia ja toisaalta rakennuttajalle ei saa syntyä turhia riskejä. Varsinainen urakkasopimus kirjoitetaan ja edellytetään vielä urakoitsija tarkastamaan asiakirjat, jotka varmasti ovat olleet mukaan laskennassa.
Jokaisesta neuvottelusta, ja kaikista niissä sovituista poikkeavista asioista, tehdään muistio. Tarpeen mukaan urakkasopimuksen liitteiksi tulee laittaa pätevyysjärjestyksessä seuraavat tai osa seuraavista asiakirjoista:
– urakkaohjelma
– urakkarajaliite
– urakkatarjouspyyntö
– työselitys
– piirustusluettelon mukaiset piirustukset
– rakennusalan töitä koskevat yleiset kuluttajasopimusehdot tai ainakin maininta, että urakassa noudatetaan tätä asiakirjaa
– urakkatarjous (+tarjouserittely)
– yksikköhintaluettelot
– maksuerätaulukko
– mahdolliset muut liitteet
– urakkaneuvottelun pöytäkirja (pätevyysjärjestyksen ensimmäinen, ellei itse sopimukseen voida kirjata neuvottelun sisältämiä asioita.

3.2.4.3 Urakan antaminen
Urakan antamisesta ei pidä sanoa suullisesti mitään. Jo aiemmin olemme huomauttaneet, että urakoitsijalle ei saa syntyä käsitystä hänen saaneen urakan, ennen kuin kaikki asiat on sovittu. Tämä vaihe on viimeistään silloin, kun urakka-asiakirjat allekirjoitetaan. Urakkasopimus allekirjoitetaan, eli varmennetaan molempien osapuolien oikeudet ja velvollisuudet.
Rekisteröityneille lukijoillemme on tarjolla malliksi vapaamuotoinen urakkasopimuslomake.