Onnistunut rakennushanke ja suunnittelun ohjaus
Rakennushanke alkaa tyypillisesti tontin hankinnalla. Hankesuunnitteluvaiheessa toiveet puetaan realistisiksi tavoitteiksi.
Lähteä yksin vetämään rakentamis- tai remonttihanketta ilman ammattiapua saattaa olla haastavaa ja stressaavaa. Ilman ammattilaisten ohjausta ja asiantuntemusta voi olla vaikeuksia tehokkaassa suunnittelussa, kustannusten hallinnassa ja odottamattomien ongelmien ratkaisemisessa. Lisäksi ammattilaiset voivat tarjota arvokkaita neuvoja ja vinkkejä, jotka voivat säästää aikaa, vaivaa ja kustannuksia pitkällä aikavälillä. Yhteistyö ammattilaisten kanssa varmistaa, että lopputulos vastaa odotuksia ja rakentamisen standardeja sekä pysyy tiukasti budjetissa.
Rakentajan tai remontoijan kannattaakin palkata osaava ammattilainen projektin veto- ja suunnitteluvastuuseen.
Rakennushankkeen valmistelu
Laajennus-, remontointi- tai rakennushankkeen valmistelun tavoitteena on onnistunut hanke. Pientalohankkeissa raketamiseen tai remontointii ryhtyvä on yleensä perhe, jolla tunnelma on katossa ja toiveet korkealla hankkeen alkumetreillä.
Rakennuttaja tekee hankkeen valmisteluvaiheessa keskeiset päätökset, jotka suuntaavat projektin halutulle reitille. Kaikilla rakennuttajilla varsinkin, kun lähdetään perheen ensimmäiseen pientalohankkeeseen, ei ole kovinkaan laajaa kokemusta johtaa hallitulla tavalla rakennushanketta.
Useimmiten tarvitaan kokeneita asiantuntijoita rakennuttajan luottohenkilöiksi, jotta säästytään turhilta yllätyksiltä ja kustannusraamin pettämiseltä. Tilaajan (=rakennuttajan) oikeaksi kädeksi tyypillisesti valittu rakennuttajakonsultti valmistelee hankkeen keskeisimmät päätökset ja laatii realistisen hankeaikataulun heti alussa tilaajan käyttöön.
Mikä on rakennuttajakonsultti?
Rakennuttajakonsultti avustaa suunnittelijoiden valinnassa. Rakennuttajakonsultti vahvistaa rakennuttajan ja suunnittelijoiden yhteistyön onnistumisen edellytyksiä tuomalla suunnitteluvaiheeseen oikea-aikaista tietoa tilaajan päätösten pohjaksi.
Suurimmat kustannusten sitoumukset tapahtuvat arkkitehtisuunnitteluvaiheessa kohteen saadessa muotonsa ja kokonsa. Rakentamisen tai remontoinnin kustannukset eivät aina vastaa rakennuttajan kaikkia toiveita ja haaveita. Koko hankkeen onnistumisen kulmakivenä on rakennusalan realiteetit ymmärtävä ja kokenut rakennusalan ammattilainen joka ohjastaa hanketta.
Arkkitehti- ja insinööritoimisto Doventus Oy tarjoaa monipuolisesti rakentamisen suunnittelu-, projektinjohto- ja valvontapalveluja. Ota yhteyttä!
Hankesuunnitteluvaihe
Hankkeen valmisteluvaiheessa, eli hankesuunnittelussa, määritellään hankkeen keskeiset tavoitteet. Rakennuttajan resurssit ja omat tehtävät selkeytetään alussa. Tärkeimmät resurssit ovat budjetti ja aikataulu.
Hankkeen budjettia tarkastellaan tilavolyymin kautta kun perheen tilaohjelma mitoitetaan tilaohjeessa mitoitettujen asuin- ja aputilojen neliöiden kautta. Tavoitehintalaskelma saadaan paperille kun rakennuskohteen rakenteellinen perusratkaisu ja vaativuusaste on arvioitu rinnan kokonaisneliöiden kanssa. Yleensä hankkeen alkuvaiheessa ei ole käytettävissä arkkitehtiluonnoksia, joten kokeneen konsultin apu ja ohjaus on tarpeen.
Kustannuslaskentaohjelmat sekä tilastotiedot vastaavan tyyppisten kohteiden toteutuneista rakennuskustannuksista toimivat työkaluina määriteltäessä realistista budjettia ennen suunnittelijavalintoja.
Hankeen onnistumisen kannalta suunnittelijoiden pätevyydellä ja kokemuksella on erittäin suuri osuus. Rakennuttajan keskeisimpiä päätöksiä on valita osaava pääsuunnittelija ja arkkitehti, joka on riittävän kokenut pientalosuunnittelussa. Arkkitehdin on ymmärrettävä rakenteelliset perusasiat sekä kustannusten muodostumisen pääperiaatteet suunnitellessaan eri vaihtoehtoja luonnosvaiheessa.
Myös tontin olosuhteet sekä perustusratkaisut on otettava huomioon luonnossuunnittelussa.
Rakennus- ja erityissuunnitteluvaihe
Hankesuunnitteluvaiheeseen ei yleensä sisällytetä varsinaista rakennussuunnitteluvaihetta, mutta alustavasta luonnostelusta on useimmiten hyötyä kun hahmotellaan rakennuksen tai rakennusten sijoitusta tontille sekä käytettävien rakennusneliöiden kokoluokkaa rakennuspaikalle.
Arkkitehdin laatimat lopulliset luonnosratkaisut tilasuunnittelussa sitouttavat rakentamisen kustannukset yleensä yli 80 % tasolla. Projektiin jo alkuvaiheessa valitun rakennesuunnittelijan rakenteiden optimointi tukevat suunnittelun alkuvaiheen kustannushallintaa.
Rakennuttajan tarpeet tilaohjelmasta alkaen ja rakennuspaikan olosuhteet huomioiden jalostuvat luonnossuunnittelun kautta lupahakemukseen liitettäviksi piirustuksiksi ja sen jälkeen urakkalaskenta-asiakirjoiksi työselityksineen. Arkkitehtoninen ja toiminnallinen ratkaisu jalostetaan yhdessä rakenne- ja LVIS-suunnittelijoiden kanssa toteutuspiirustuksiksi.
Kustannusarviot
Hankesuunnitteluvaiheessa tehtyä kustannusarviota verrataan arkkitehtipiirustuksilla laskettuun massalaskentaan perustuvaan kustannusarvioon, joka puolestaan toimii hyvin työkaluna verrattaessa saapuneita urakka- ja materiaalitarjouksia kokonaisbudjettiin. Kustannusarvio ohjaa voimakkaasti rakennuttajan päätöksiä. Suunnitteluvaiheessa on edullista tehdä muutoksia, rakennusvaiheessa kompromissit ja purkutyö on hyvin turhauttavaa ja kallista.
Urakkasopimusten jälkeen alkaa rakentamisvaihe. Pätevällä valvonnalla varmistetaan työmaalla syntyvä loppulaatu ja tilaajan vastuukysymyksistä huolehtiminen. Urakoiden sopimuslaatuun kuuluu aikataulussa pysyminen ja maksuerien sopimuksenmukaisuus. Urakoiden lisätöitä kontrolloidaan mm. työmaakokousmenettelyllä, joka turvaa tilaajan edut. Jo alkuperäiseen hankesuunnitteluvaiheen budjettiin kannattaa kuitenkin tehdä lisätyö- tai olosuhdevaraus, jotta mahdollinen rakennuttajan pankkilaina ei nouse kohtuuttoman korkeaksi. Riskeihin on varauduttava jo ennen varsinaista rakennuspäätöstä. Kannattaa varata ainakin muutama kymppitonni riskivarauksiin pientalokohteessa.
Rakennuttamistehtävät ja projektinjohto
Ydintavoitteet tarkastanut rakennuttajakonsultti ja suunnittelun koordinoinnista vastaava pääsuunnittelija jaksottavat tilaajan päätökset hankkeen urakkamuotoon ja kokonaisaikatauluun sopivalla tavalla. Rakennuttajakonsultti on tilaajan luottohenkilö, joka luotsaa hanketta sovittujen tavoitteiden ja aikataulun mukaan kohti yhteistä maalia. Tilaajan tukena työskentelevä rakennuttajakonsultti vahvistaa rakennuttajan ja pääsuunnittelijan yhteistyön onnistumisen edellytyksiä tuomalla suunnitteluvaiheeseen oikea-aikaista tietoa. Kun suunnittelutiimi onnistuu työssään, niin hankkeella on erinomaiset mahdollisuudet onnistua urakkalaskenta- ja toteutusvaiheessa.
Rakennuttajakonsultin työhön voidaan yhdistää kohteen valvontapalvelut hankkeen erityispiirteet huomioiden. Joskus rakennuttajakonsultti hoitaa myös vastaavan työnjohtajan tehtävät. Avainasemassa olevan kokeneen asiantuntijan työ perustuu rakennus- ja korjaushankkeen kokonaisuuksien hallintaan suunnitteluvaiheen päätöksenteosta urakoitsijoiden valintamenettelyihin sekä sopimuslaadun varmistamiseen ennen kohteen luovutusta loppukäyttäjälle ja tilaajalle. Yhteisenä tavoitteena on aina onnistunut hanke.
Luovaa poikkitieteellisyyttä
Pienenkin remontin yhteydessä ei voi riittävästi painottaa työnaikaisen valvonnan merkitystä. Varsinkin omatoimirakentaja saattaa mielellään säästää tästäkin "turhasta" konsultointikulusta ja kärsii valitettavasti myöhemmin omasta tai urakoitsijan osaamattomuudesta tai huolimattomasta työstä. Sen lisäksi että ulkopuolinen valvoja valvoo tilaajan ja kiinteistön omistajan etua, valvoja voi toimia myös työn dokumentoijana ja mahdollisissa riitatilanteissa joko sovittelevana osapuolena tai todistajana.
Pienissä kohteissa valvoja on useimmiten samalla rakennuttajakonsultti, joka huolehtii kilpailuttamisesta ja sopimuslaadun pitämisestä rakennuttajan "oikeanakätenä".
Onnistuneen hankkeen tunnistaa siitä, kun aikataulu on pitänyt ja kustannusarvioon on päästy huomioiden remonttikohteen vaativuusaste ja rakennuttajan mahdolliset työmaa-aikaiset muutokset. Ammattilaisten avulla vaativakin remonttihanke onnistuu.
Suosittelen lämpimästi projektinjohtoavun hankintaa tilaajan päätöksentekoketjun ja rakennushankkeen hallinnan helpottamiseksi.
Tero Seppänen,
toimitusjohtaja, arkkitehti SAFA
Doventus Oy
Kiinnostuitko? Jätä yhteydenottopyyntö
Aiheeseen liittyvää
Onnistunut hanke
Pääsuunnittelijan tehtävä rakennushankkeessa
Pääsuunnittelija johtaa ja koordinoi
Rakennusbudjetin laatiminen edessä?
Vältä rakentamisen ja remontoimisen ongelmia
Piha- ja muurikivien hankinta: näin lasket tarvittavan määrän
Luetuimmat
Uusimmat