Onnistunut rakennushanke ja suunnittelun ohjaus

Hankkeen valmisteluvaiheessa, eli hankesuunnittelussa, määritellään hankkeen keskeiset tavoitteet. Rakennuttajan resurssit ja omat tehtävät selkeytetään alussa. Tärkeimmät resurssit ovat budjetti ja aikataulu.

Hankkeen budjettia tarkastellaan tilavolyymin kautta kun perheen tilaohjelma mitoitetaan tilaohjeessa mitoitettujen asuin- ja aputilojen neliöiden kautta. Tavoitehintalaskelma saadaan paperille kun rakennuskohteen rakenteellinen perusratkaisu ja vaativuusaste on arvioitu rinnan kokonaisneliöiden kanssa. Yleensä hankkeen alkuvaiheessa ei ole käytettävissä arkkitehtiluonnoksia, joten kokeneen konsultin apu ja ohjaus on tarpeen.

Kustannuslaskentaohjelmat sekä tilastotiedot vastaavan tyyppisten kohteiden toteutuneista rakennuskustannuksista toimivat työkaluina määriteltäessä realistista budjettia ennen suunnittelijavalintoja.

Hankeen onnistumisen kannalta suunnittelijoiden pätevyydellä ja kokemuksella on erittäin suuri osuus. Rakennuttajan keskeisimpiä päätöksiä on valita osaava pääsuunnittelija ja arkkitehti, joka on riittävän kokenut pientalosuunnittelussa. Arkkitehdin on ymmärrettävä rakenteelliset perusasiat sekä kustannusten muodostumisen pääperiaatteet suunnitellessaan eri vaihtoehtoja luonnosvaiheessa.

Myös tontin olosuhteet sekä perustusratkaisut on otettava huomioon luonnossuunnittelussa.

Lue myös:Pääsuunnittelija on rakennuttajan luottohenkilö

Hankesuunnitteluvaiheessa tehtyä kustannusarviota verrataan arkkitehtipiirustuksilla laskettuun massalaskentaan perustuvaan kustannusarvioon, joka puolestaan toimii hyvin työkaluna verrattaessa saapuneita urakka- ja materiaalitarjouksia kokonaisbudjettiin. Kustannusarvio ohjaa voimakkaasti rakennuttajan päätöksiä. Suunnitteluvaiheessa on edullista tehdä muutoksia, rakennusvaiheessa kompromissit ja purkutyö on hyvin turhauttavaa ja kallista.

Urakkasopimusten jälkeen alkaa rakentamisvaihe. Pätevällä valvonnalla varmistetaan työmaalla syntyvä loppulaatu ja tilaajan vastuukysymyksistä huolehtiminen. Urakoiden sopimuslaatuun kuuluu aikataulussa pysyminen ja maksuerien sopimuksenmukaisuus. Urakoiden lisätöitä kontrolloidaan mm. työmaakokousmenettelyllä, joka turvaa tilaajan edut. Jo alkuperäiseen hankesuunnitteluvaiheen budjettiin kannattaa kuitenkin tehdä lisätyö- tai olosuhdevaraus, jotta mahdollinen rakennuttajan pankkilaina ei nouse kohtuuttoman korkeaksi. Riskeihin on varauduttava jo ennen varsinaista rakennuspäätöstä. Kannattaa varata ainakin muutama kymppitonni riskivarauksiin pientalokohteessa.

Ydintavoitteet tarkastanut rakennuttajakonsultti ja suunnittelun koordinoinnista vastaava pääsuunnittelija jaksottavat tilaajan päätökset hankkeen urakkamuotoon ja kokonaisaikatauluun sopivalla tavalla. Rakennuttajakonsultti on tilaajan luottohenkilö, joka luotsaa hanketta sovittujen tavoitteiden ja aikataulun mukaan kohti yhteistä maalia. Tilaajan tukena työskentelevä rakennuttajakonsultti vahvistaa rakennuttajan ja pääsuunnittelijan yhteistyön onnistumisen edellytyksiä tuomalla suunnitteluvaiheeseen oikea-aikaista tietoa. Kun suunnittelutiimi onnistuu työssään, niin hankkeella on erinomaiset mahdollisuudet onnistua urakkalaskenta- ja toteutusvaiheessa.

Rakennuttajakonsultin työhön voidaan yhdistää kohteen valvontapalvelut hankkeen erityispiirteet huomioiden. Joskus rakennuttajakonsultti hoitaa myös vastaavan työnjohtajan tehtävät. Avainasemassa olevan kokeneen asiantuntijan työ perustuu rakennus- ja korjaushankkeen kokonaisuuksien hallintaan suunnitteluvaiheen päätöksenteosta urakoitsijoiden valintamenettelyihin sekä sopimuslaadun varmistamiseen ennen kohteen luovutusta loppukäyttäjälle ja tilaajalle. Yhteisenä tavoitteena on aina onnistunut hanke.

Pienenkin remontin yhteydessä ei voi riittävästi painottaa työnaikaisen valvonnan merkitystä. Varsinkin omatoimirakentaja saattaa mielellään säästää tästäkin "turhasta" konsultointikulusta ja kärsii valitettavasti myöhemmin omasta tai urakoitsijan osaamattomuudesta tai huolimattomasta työstä. Sen lisäksi että ulkopuolinen valvoja valvoo tilaajan ja kiinteistön omistajan etua, valvoja voi toimia myös työn dokumentoijana ja mahdollisissa riitatilanteissa joko sovittelevana osapuolena tai todistajana.

Pienissä kohteissa valvoja on useimmiten samalla rakennuttajakonsultti, joka huolehtii kilpailuttamisesta ja sopimuslaadun pitämisestä rakennuttajan "oikeanakätenä".