Omakotitalon kauppariita voi tulla kalliiksi – juristi kertoo, miksi sovinto kannattaa harkita ajoissa
Vanhan talon kaupassa paljastui vakavia virheitä – näin riita vältettiin oikeussalissa
Vanhan omakotitalon kaupassa rakennuksen historia, tehdyt korjaukset ja mahdolliset piilevät virheet kannattaa selvittää mahdollisimman tarkasti ennen kaupantekoa. Kuvan talo ei liity tapaukseen. (Kuva: Pixabay)
Vanhan omakotitalon kaupassa ostaja ostaa samalla rakennuksen historian, tehdyt korjaukset ja joskus myös yllätykset. Kaupan jälkeen paljastunut kosteus- tai rakenneongelma voi johtaa nopeasti tilanteeseen, jossa puhutaan hinnanalennuksesta, vahingonkorvauksesta, selvityskuluista ja oikeudenkäynnistä.
JuriNet Oy:n Juristi Markus Talvion esimerkkitapaus näyttää, miksi riidan ratkaisutapaa kannattaa miettiä ajoissa. Pitkä oikeudenkäynti voi viedä vuosia, kasvattaa kuluja ja kuormittaa osapuolia tavalla, jota ei kauppakirjaa allekirjoittaessa osaa kuvitella.
Tässä tapauksessa kyse on omakotitalokiinteistön kaupasta. Arkikielessä puhutaan usein asuntokaupasta, mutta juridisesti omakotitalon ja tontin kauppaan sovelletaan lähtökohtaisesti maakaarta. Asunto-osakkeen kauppaa koskevat säännökset löytyvät puolestaan asuntokauppalaista. Molemmissa tilanteissa riita voi syntyä samasta arjen ongelmasta, eli kaupanteon jälkeen paljastuneista virheistä, mutta määräajat ja vastuun arviointi eivät ole kaikilta osin samat.
Vanhan omakotitalon virheet paljastuivat vasta kaupan jälkeen
Kyse on vuonna 1949 rakennetun vanhan, mutta peruskorjatun ja viehättävän omakotitalon kaupasta. Kauppahinta on ollut 297 000 euroa. Kiinteistöön kuuluu useita piharakennuksia ja viihtyisä puutarhatontti. Kaksi vuotta kaupanteon jälkeen ostaja myy kiinteistön edelleen alle puoleen hintaan, koska siinä on paljastunut vakavia virheitä.
Kaupan jälkeen ostaja vaatii omalta myyjältään vahingonkorvausta ja hinnanalennusta 147 000 euroa korkoineen. Lisäksi hän vaatii 12 900 euroa selvityskuluja viivästyskorkoineen sekä vastapuolen asianajokuluja 28 000 euroa.
Asiassa on vaihdettu kirjeitä avustajien kesken ja vastattu reklamaatioihin, mutta sovintoneuvotteluja ei ole aloitettu, koska osapuolet ovat olleet näkemyksissään kaukana toisistaan. Myyjä on kiistänyt kaikki ostajan vaatimukset.
Osapuolet turhautuvat, ja ostaja näkee ainoaksi vaihtoehdoksi nostaa kanteen käräjäoikeudessa omaa myyjäänsä vastaan. Myyjä päättää vaihtaa avustajaansa.
Mitä ostajan kannattaa tehdä, kun virhe paljastuu?
Virheestä kannattaa ilmoittaa myyjälle kirjallisesti mahdollisimman pian. Ilmoituksesta tulee käydä ilmi, mitä virhettä asia koskee ja mitä ostaja sen perusteella vaatii. Vaatimuksen euromäärä voi tarkentua myöhemmin, jos korjaustapa tai kustannukset eivät ole vielä selvillä.
Ennen korjaustöihin ryhtymistä virhe kannattaa dokumentoida huolellisesti. Valokuvat, kuntotutkimukset, asiantuntijalausunnot ja korjauskustannusarviot ovat myöhemmin keskeisiä, jos asiasta syntyy riita. Myyjälle on yleensä syytä antaa mahdollisuus tutustua väitettyyn virheeseen ennen kuin rakenteita korjataan tai puretaan laajemmin.
Ostajan ja myyjän kannattaa hakea apua ajoissa. Mitä pidemmälle riita ehtii edetä ilman selvää suunnitelmaa, sitä enemmän kustannuksia kertyy selvityksistä, avustajista ja kirjeenvaihdosta.
Mille riita-asia kuulostaa juristin näkökulmasta?
– Juristin näkökulmasta tällainen riita näyttää nopeasti pitkältä ja kalliilta prosessilta. Käräjäoikeudessa asiaa voidaan käsitellä helposti puolitoista vuotta, ja hovioikeus voi viedä toiset puolitoista vuotta. Samaan aikaan kuluja kertyy asianajopalkkioista, asiantuntijalausunnoista, kuntotutkimuksista ja muista selvityksistä. Unettomien öiden määrää ei siinä vaiheessa enää laske kukaan, Markus Talvio kuvaa.
Talvion mukaan tällaisessa riidassa rahaa kuluu normaalin elämisen lisäksi jatkuvasti erilaisiin selvityksiin ja oikeudelliseen apuun. Oikeusturvakuutus korvaa oikeudenkäyntikuluja 8 500 euroon saakka, ja se määrä on tässä tapauksessa jo käytetty.
Tarvitsetko juridista neuvontaa? JuriNet Oy auttaa ilman kohtuuttomia kustannuksia.
Miten tällainen oikeusjuttu voisi päättyä?
Talvion arvion mukaan ostajan oikeudenkäyntikulut asianajopalkkioineen olisivat voineet nousta jutun päättyessä jo 65 000 euroon. Myyjän oikeudenkäyntikulut olisivat olleet 24 000 euroa.
Juttu olisi todennäköisesti päättynyt niin, että osa ostajan vaatimuksista hyväksytään ja osa hylätään. Myös osa myyjän vaatimuksista katsottaisiin perustelluiksi. Lopulta tuomioistuin voisi velvoittaa myyjän suorittamaan ostajalle 63 000 euroa hinnanalennusta. Lisäksi myyjä velvoitettaisiin korvaamaan ostajan oikeudenkäyntikuluista osa, hovioikeuskäsittelyn jälkeen 26 000 euroa. Päälle tulevat korot.
Ostaja joutuisi itse maksamaan ison osan omista oikeudenkäyntikuluistaan.
Voisiko pieleen mennyt asuntokauppa päättyä toisin?
Tämä esimerkkitapaus päättyi toisin.
– Juttu tuli minulle hoidettavaksi, kun asia oli jo vireillä tuomioistuimessa. Myyjä halusi vaihtaa asianajajansa toiseen ja halusi, että toimistomme alkaa hoitaa asiaa. Myyjällä oli tässä vaiheessa kaksi viikkoa aikaa vastata haasteeseen, Talvio kertoo.
Talvio ja myyjä päättivät yhdessä, etteivät he vastaa haasteeseen vielä.
– Päätimme sen sijaan esittää vastapuolelle tuomioistuinsovittelua, vaikka myyjä piti sitä täysin turhana. Ostaja suostui siihen, että asiaa voidaan yhden päivän ajan sovitella käräjätuomarin johdolla. Ilmoitimme asiasta käräjäoikeuteen ja asia siirrettiin sovitteluun niin sanotusta normaalista prosessista.
Sovittelulle sopiva ajankohta saatiin järjestymään jo kuuden viikon päähän.
Tuomioistuinsovittelu on vapaaehtoinen menettely, johon tarvitaan molempien osapuolten suostumus. Sovittelua voi ehdottaa jo ennen oikeudenkäyntiä tai siinä vaiheessa, kun asia on vireillä käräjäoikeudessa. Sovittelussa osapuolet voivat vaikuttaa lopputulokseen itse, kun taas tuomioistuimen ratkaisussa lopputulos siirtyy ulkopuolisen päätettäväksi. Oikeus.fi-sivuston mukaan sovittelu voi olla oikeudenkäyntiä nopeampi, edullisempi ja joustavampi tapa ratkaista riita, jos osapuolilla on aito halu päästä sovintoon.
Käräjäoikeudessa sovitteluistunnossa asiaa puitiin koko päivä, mutta sovintoa ei syntynyt. Välillä päämiesten tunteet kuumenivat, ja istunnossa pidettiin useita taukoja. Osapuolten vaatimukset kuitenkin lähenivät toisiaan. Ostaja olisi ollut valmis sopimaan asian 100 000 eurolla, ja myyjä lupautui maksamaan ostajalle 50 000 euroa. Molemmat maksaisivat omat kulunsa itse.
Tämä ei riittänyt. Osapuolet lähtivät kotiin pettyneinä, vaikka sovittelijana toiminut käräjätuomari oli Talvion mukaan kokenut ja erinomainen sovittelun vetäjä.
Aina ei kannata luovuttaa.
– Emme luovuttaneet. Painostimme vastapuolen asiamiestä keskustelemaan päämiehensä kanssa ja perustelimme omia näkemyksiämme. Kului viikko ja kaksi, kului kuukausi, ja sitten ostajan asianajaja ilmoitti, että hänen päämiehensä olisi nyt valmis hyväksymään 50 000 euron kertasuorituksen. Se oli siinä. Asia oli sovittu, eikä käräjäoikeuteen tarvinnut enää palata, Talvio kertaa.
Tarvitsetko juridista neuvontaa? JuriNet Oy auttaa ilman kohtuuttomia kustannuksia.
Mitä sovinto tarkoitti tässä asuntokaupassa?
Mitä sovinto tarkoitti tässä tapauksessa osapuolille käytännössä, jos ratkaisua verrataan siihen, miten juttu olisi voinut päättyä hovioikeuskäsittelyn jälkeen kolme vuotta myöhemmin?
Ostaja sai myyjältä heti 50 000 euroa. Rahaa ei tarvinnut odottaa kolmea vuotta. Hän sai 13 000 euroa vähemmän kuin tuomiolla olisi Talvion arvion mukaan voinut saada. Lisäksi ostaja säästi omissa asianajokuluissaan 15 000 euroa. Ostaja jäi siis taloudellisesti 2 000 euroa parempaan lopputulokseen sopimalla asian kuin mihin hän pitkän riitelyn jälkeen olisi jäänyt.
Myös myyjä voitti. Hänen oikeudenkäyntikulunsa olivat huomattavasti pienemmät kuin ostajan. Ostajan kulut eivät kasvaneet suuresti, vaikka myyjä vaihtoi avustajaa, koska haasteeseen ei tarvinnut vastata ennen kuin asiaa ryhdyttiin sopimaan. Lisäksi myyjä joutui maksamaan ostajalle 13 000 euroa vähemmän kuin mitä hän Talvion arvion mukaan olisi tuomiossa joutunut maksamaan.
Tämän konkreettisen esimerkin valossa on helppo todeta, etteivät oikeudenkäynnit ja riitely yleensä kannata. Poikkeuksiakin toki on.
Sovinto voi rajata riidan kustannukset ja epävarmuuden
Sovinto ei tarkoita sitä, että toinen osapuoli olisi ollut oikeassa ja toinen väärässä. Se tarkoittaa usein sitä, että riidan taloudellinen, ajallinen ja henkinen riski saadaan rajattua. Vanhan talon kauppariidassa tämä voi olla ratkaisevaa, sillä oikeudenkäyntikulut ja selvityskustannukset voivat kasvaa nopeasti suuremmiksi kuin osapuolten välinen ero sovintoneuvotteluissa.
Epävarmuus poistuu, kun asia sovitaan. Osapuolet voivat itse vaikuttaa ratkaisun sisältöön. Jos sopua ei synny ja tuomioistuin ratkaisee asian, lopputulos on tuomioistuimen käsitys asiasta. Se voi olla osapuolen näkökulmasta oikea tai väärä. Siihen ei kuitenkaan voi enää samalla tavalla itse vaikuttaa.
– Jokaisen kannattaa valita avustaja, joka ymmärtää sekä asian juridisen sisällön että riidan käytännön kustannukset. Hyvä avustaja ei vie asiaa automaattisesti kohti oikeudenkäyntiä, jos ratkaisu on löydettävissä neuvottelemalla, Talvio sanoo.
Miten onnistuneet asuntokaupat tehdään?
Onnistunut kauppa alkaa siitä, että sekä ostaja että myyjä ymmärtävät, mitä ollaan myymässä ja ostamassa. Vanhan omakotitalon kohdalla ostajan kannattaa perehtyä kohteeseen huolellisesti, käydä kuntotarkastus ja muut selvitykset läpi rauhassa sekä kysyä epäselvistä kohdista ennen kaupantekoa.
Myyjän kannattaa puolestaan kertoa tiedossaan olevista vioista, korjauksista ja rakennuksen historiasta mahdollisimman avoimesti. Vanhan talon kaupassa avoimuus on usein paras tapa ehkäistä myöhempiä riitoja.
Jos kaupat menevät pieleen, ensimmäinen askel ei välttämättä ole oikeudenkäynti. Usein järkevämpää on selvittää virhe, dokumentoida se, tehdä reklamaatio ajoissa ja arvioida sen jälkeen, olisiko asia ratkaistavissa neuvottelemalla tai sovittelussa.
Lähteet: Maakaari 540/1995, Finlex. Asuntokauppalaki 843/1994, Finlex
Oikeus.fi, Sovittelu riita-asiassa. Tuomioistuimet.fi, Tuomioistuinsovittelu
Kilpailu- ja kuluttajavirasto, Käytetyn asunnon virhe. Jurinet Oy / Markus Talvion luentoaineisto.
Tarvitsetko lakimiehen apua?
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Luetuimmat
Uusimmat