Rakennusjärjestys muuttuu: Mitä omalle tontille saa rakentaa vuonna 2027?

Rakentajalle muutos näkyy käytännössä siinä, millä ehdoilla omalle tontille saa rakentaa. Rakennusjärjestys on kunnan paikallinen määräyskokoelma, joka täydentää rakentamislakia ja kaavoitusta. Siinä voidaan antaa määräyksiä esimerkiksi rakennuksen sijoittamisesta, etäisyyksistä, aidoista, istutuksista, pihan käsittelystä ja vesihuollosta. Kaava ohjaa oman alueensa maankäyttöä ja rakentamista, ja rakennusjärjestys täydentää sitä niissä asioissa, joista kaavassa ei määrätä toisin.

Rakentamislain mukaan asuinrakennus tarvitsee rakentamisluvan koosta riippumatta. Muun rakennuksen luvanvaraisuuden raja on 30 neliömetriä tai 120 kuutiometriä ja katoksen 50 neliömetriä. Lupa voidaan tarvita pienempäänkin kohteeseen, jos rakentamisella on vähäistä merkittävämpi vaikutus esimerkiksi alueiden käyttöön, kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön tai ympäristöön.

Rakennusjärjestys ei voi muuttaa rakentamislain 42 §:n 1 momentissa säädettyjä valtakunnallisia luvanvaraisuuden rajoja. Kunta voi kuitenkin vapauttaa rakennusjärjestyksellä tiettyjä vähäisiä, lain 42 §:n 2 momentin piiriin kuuluvia hankkeita rakentamisluvasta.

Tammi lähtisi selvitystyössä liikkeelle jo ennen rakennusjärjestystä.

– Ihan ensimmäiseksi on selvitettävä, onko alueella rakentamista ohjaavaa kaavaa. Se voi olla joko yleiskaava tai asemakaava. Kaavaan voi sisältyä myös rakentamistapaohje tai rakentamistapamääräys. Ensisijaisesti noudatetaan kaavan määräyksiä, mutta rakennusjärjestys voi ja usein myös sisältää kaavaa täydentäviä määräyksiä.

Jos oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa tai asemakaavassa on samasta asiasta määrätty toisin, rakennusjärjestyksen määräystä ei sovelleta sen sijasta.

Rakennuspaikan sijainti ja erityispiirteet voivat tuoda hankkeeseen lisää määräyksiä ja selvitystarpeita.

Tammi korostaa siksi rakennuspaikkakohtaista tarkastelua.

– On mahdollista, että rakennuspaikka sijoittuu alueelle, jolla on erityisiä kulttuurihistoriallisia, maisemallisia tai luontoarvoja tai se sijoittuu lähelle maantietä tai muuta rakentamista mahdollisesti rajoittavaa tekijää. Ja on mahdollista, että hankkeesta on pyydettävä lausunto asiantuntijaviranomaiselta tai muulta erikseen määritellyltä taholta. Myös nämä on hankkeeseen ryhtyvän ymmärrettävä ja hoidettava.

– Rakennusjärjestykset eivät ole eri kunnissa samanlaisia ja eri määräykset koskevat erityyppisiä alueita. Joten rakennusjärjestys tulee lukea kaikilta niiltä osin, jotka koskevat kyseistä rakennuspaikkaa. Ja pelkkä tarkistaminen tai lukeminen ei riitä, määräykset pitäisi myös ymmärtää, Tammi sanoo.

– Tässä tullaan siihen, että ilman pätevää suunnittelijaa ei kannata rakentaa yhtään mitään. Pätevä suunnittelija tietää rakentajan puolesta määräykset ja osaa suunnitella määräykset huomioiden, Tammi painottaa.

Rakennusjärjestysten paikalliset erot ovat tarkoituksellisia.

– Rakennusjärjestyksen tarkoituksena on ohjata kyseisen kunnan ja myös erilaisten kunnan sisäisten alueiden rakentamista kunnan tai alueen ominaispiirteitä säilyttäen ja kehittäen. Rakentamisen suunnittelun pitää lähteä aina paikasta, sen ominaisuuksista ja ominaispiirteistä. Rakentaminen tulee sovittaa ympäristöönsä. Siten ei ole mahdollista, että kaikkialla olisi samanlaiset määräykset. Jokainen kunta tekee rakennusjärjestyksen omista lähtökohdistaan, Tammi sanoo.

Kuntaliitto on laatinut kunnille mallirakennusjärjestyksen yhteistyössä kuntien ja ympäristöministeriön kanssa. Kunta voi valita mallista itselleen sopivia määräyksiä ja muokata niitä paikallisiin oloihin. Tämä yhtenäistää rakennusjärjestysten rakennetta, vaikka sisältöön jää tarkoituksellisesti kuntakohtaisia eroja.

Helsinki

Helsingin valmisteilla olevassa rakennusjärjestyksessä pihan käsittelyyn esitetään varsin konkreettisia määräyksiä. Rakentamisen, kulkuteiden ja pysäköinnin ulkopuolelle jäävä pihamaa pitäisi lähtökohtaisesti säilyttää luonnonmukaisena. Istutuksissa käytettäisiin paikalliseen luontoon, kulttuuriympäristöön ja kasvuolosuhteisiin sopivaa monilajista kasvillisuutta. Rakentamisen yhteydessä pihaan esitetään myös vettä viivyttävää ja varjoa luovaa kasvillisuutta.

Helsingin kaupunginhallitus esitti 5.10.2026 uuden rakennusjärjestyksen hyväksymistä valtuustolle, jonka käsittely on tarkoitus pitää 21.10.2026. Määräykset ovat siis tätä kirjoitettaessa vielä ehdotuksia.

Tampere

Tampereella hyväksymiskäsittelyssä olevaan rakennusjärjestykseen sisältyy määräys, jonka mukaan rakennusalan ulkopuolisesta tontinosasta vähintään 30 prosenttia olisi säilytettävä kasvipeitteisenä ja vettä läpäisevänä, ellei kaavassa määrätä toisin. Tontin maavaraiselle kasvipeitteiselle alueelle pitäisi myös istuttaa tai säilyttää puita.

Yhdyskuntalautakunta hyväksyi oman esityksensä 29.9.2026, mutta rakennusjärjestys tarvitsee vielä kaupunginhallituksen ja kaupunginvaltuuston hyväksynnän. Tavoitteena on voimaantulo 1.1.2027.

Oulu

Oulun parhaillaan nähtävillä olevassa ehdotuksessa asemakaava-alueen ulkopuolisen pysyvän asumisen rakennuspaikasta saisi olla rakennusten, katosten ja vastaavien rakenteiden peitossa enintään 20 prosenttia. Oulun ehdotus on nähtävillä 2.11.2026 asti.

Jyväskylä

Jyväskylässä kaupunginvaltuusto hyväksyi uuden rakennusjärjestyksen 28.9.2026, ja sen on määrä tulla voimaan vuoden 2027 alussa. Yksi paikallinen muutos on mahdollisuus muuttaa loma-asunto vakituiseksi asunnoksi ilman erillistä poikkeamispäätöstä tietyillä ennalta määritellyillä alueilla. Lisäksi rakennusjärjestyksessä täsmennetään muun muassa pientalojen hätäpoistumista, pihan rakentamista ja rakentamisen vähimmäisetäisyyksiä.

Erot kertovat, miksi toisesta kunnasta saatu neuvo tai aikaisempi rakennushanke ei sellaisenaan kerro, mitä omalla tontilla saa tehdä.

Kaupunkien ehdotuksissa näkyy myös se, että rakennusjärjestyksiä päivitetään nykyisiin paikallisiin tarpeisiin.

– Mitään uutta radikaalia ei minusta rakennusjärjestyksissä ole ollut esillä. Tietysti uudempia ja yhä tärkeämpiä aiheita ovat esimerkiksi luonnon monimuotoisuus ja hulevesiasiat sekä uudet energiajärjestelmät, Tammi sanoo.

Kunnat ovat työssä eri vaiheissa. Esimerkiksi Vaasan uusi rakennusjärjestys tuli voimaan 8.5.2026. Mikkelin rakentamislain mukainen rakennusjärjestys on ollut voimassa jo 1.7.2025 lähtien. Jyväskylän valtuusto on hyväksynyt oman uuden rakennusjärjestyksensä, kun taas Helsingissä, Tampereella, Porissa ja Oulussa hyväksymisprosessi oli lokakuun 2026 alussa vielä kesken.

Siirtymävaihe tekee tilanteesta tavallista hankalamman rakentajalle. Esimerkiksi Kuopio kertoo verkkosivuillaan suoraan, etteivät kaikki sen nykyisen rakennusjärjestyksen määräykset ole enää rakentamislain vuoksi voimassa ja että rakennusjärjestystä ollaan uusimassa.

Lupamenettelyn puuttuminen voi tuntua rakentajasta helpotukselta. Samalla jää pois viranomaisen ennakkokäsittely, jossa suunnitelmien luvanmukaisuutta arvioitaisiin rakentamisluvan yhteydessä.

Tammin mukaan juuri tämä on yksi lakiuudistuksen helposti väärin ymmärretyistä seurauksista.

– Yleisin väärinymmärrys on juuri se, ettei tajuta, että kaikki rakentamista koskevat määräykset ovat luvasta vapauttamisesta huolimatta voimassa. Kun viranomaisella ei ole velvollisuutta tarkistaa asiakkaan puolesta, että kaikki on otettu huomioon, siirtyy vastuu kokonaan hankkeeseen ryhtyvälle.

Tammin arvion mukaan muutos vaikuttaa myös rakennusvalvonnan työhön.

– Lakiuudistuksen luvituskynnyksen nostamisesta ei välttämättä tule helpotusta rakennusvalvontaviranomaisen tehtävään. Se tulee siirtämään valvontaa etukäteen tehtävästä jälkikäteen tehtäväksi. Ja se ei ole kivaa asiakkaankaan kannalta.

Myös Kuntaliitto on todennut rakentamislain vähentäneen lupamääriä samalla, kun neuvonnan ja ohjauksen tarve on kasvanut merkittävästi.

Tammi neuvoo aloittamaan yhteydenotolla oman kunnan rakennusvalvontaan.

– Ensimmäisenä kannattaa ottaa yhteyttä rakennusvalvontaan, joka ohjeistaa eteenpäin ja kertoo luvituksesta ynnä muusta. Toisena kannattaa palkata pätevä suunnittelija, joka oikeasti osaa hoitaa asiat sujuvasti ja suunnitella toimivan ja ympäristöönsä sopivan ratkaisun.

Käytännössä ennen rakentamista on selvitettävä ainakin voimassa oleva kaava ja mahdolliset rakentamistapaohjeet, omaa rakennuspaikkaa koskevat rakennusjärjestyksen määräykset, käytettävissä oleva rakennusoikeus, rakennuksen sijoittaminen ja etäisyydet sekä mahdolliset ranta-, pohjavesi-, luonto-, maisema- tai kulttuuriympäristöön liittyvät rajoitukset. Hankkeesta riippuen mukaan voi tulla myös muiden viranomaisten lausuntoja tai lupia.

Ja jos määräysten lukeminen kiinnostaa, Tammi tarjoaa vielä yhden vaihtoehdon:

– Tietysti jos asia kiinnostaa, niin kannattaahan niitä kaavoja ja rakennusjärjestyksiä itsekin selailla, vaikka iltalukemisena.

Lähteet

Rakentamislaki 751/2023, Finlex
Kuntaliiton mallirakennusjärjestys
Kuntaliitto: Rakentamislaki ja rakennusvalvonta
Helsingin rakennusjärjestyksen uusiminen
Tampereen rakennusjärjestyksen uudistaminen
Porin rakennusjärjestyksen päivittäminen
Oulun rakennusjärjestys
Jyväskylän rakennusjärjestys
Vaasan rakennusvalvonta
Mikkelin rakennusjärjestys
SAFA artikkeli: Arkkitehti Mervi Tammi: Vanhan Rauman asemakaavauudistus oli poikkeuksellinen työ – ”Onneksi sitä ei tarvinnut tehdä yksin”