• Etusivu
  • Rakentaminen

Arkkitehdin ohjeet ja neuvot tontin hankintaan

Mitä kannattaa huomioida pientalotontin hankinnassa?

Sari NieminenKaupallinen yhteistyö Doventus Oy
Päivitetty 30.09.2024
arkkitehdin-neuvot-tontin-valintaan-1920x1080

Yksilöllisen arkkitehtisuunnitelman tärkeimpiä piirteitä on rakennusmassan sovittaminen tontin maastoon sekä ilmansuuntien ja näkymien taitava optimointi.

Moni meistä haaveilee rakennuttavansa uuden kodin. Ennen varsinaista rakentamista unelmaa kohti lähdetään aina hankkimalla rakennuspaikka eli tontti. Rakennuspaikan valinta ja hankinta vaikuttaa suurestikin talon malliin ja suunnitteluun. Rakentamiskustannuksiinkin tontilla on merkittävä vaikutus.

Rakennuspaikan kaavatilanteen tarkistus

Kun rakennuttajan palkkaama arkkitehti ryhtyy arvioimaan rakennuspaikaksi ehdotettua tonttia, yksi ensimmäisistä tehtävistä on alueen kaavatilanteen tarkistus – onko alueella voimassa asemakaava vai nimensä mukaisesti yleisluontoisempi yleiskaava ja minkälaiset mahdollisuudet ja reunaehdot kaava asettaa tulevalle pientalorakentamiselle.

HUOMIOI! Jos alueella ei ole lainvoimaista asemakaavaa, tontille on ensin haettava suunnittelutarveratkaisu/poikkeamispäätös, ja vasta sen jälkeen on mahdollista ryhtyä hakemaan varsinaista rakennuslupaa.

Lainvoimainen kaavakartta ja sen yhteydessä olevat kaavamerkinnät kertovat muun muassa

  • kuinka paljon kerrosalaa eli rakennusoikeusneliöitä sekä mahdollista sivukerrosalaa rakennuspaikalle saa sijoittaa
  • kuinka monikerroksisia rakennukset saavat olla ja
  • mikä on rakennuspaikalle suunniteltavien rakennusten ja asuntojen enimmäismäärä.

Joissakin asemakaavoissa sallitaan myös esimerkiksi maanpäällinen kellari, ja tämä määräys usein nostaa huomattavasti tontin arvoa.

<p data-block-key="wj6t9">Ote kaavakartasta ja siihen liittyvistä kaavamerkinnöistä ja -määräyksistä.</p>
Ote kaavakartasta ja siihen liittyvistä kaavamerkinnöistä ja -määräyksistä.

Kaavan lisäksi arkkitehti/pääsuunnittelija tutustuu myös kunnan rakennusjärjestykseen, joka sisältää paikallisia määräyksiä koskien esimerkiksi rakennuspaikkaa, rakennusten kokoa ja sopeutumista ympäristöön sekä yleistä rakentamistapaa.

Lisäksi joillekin alueille on saatettu laatia erillisiä rakentamistapaohjeita, jotka voivat ohjata suunnittelua hyvinkin tarkasti määrittelemällä esimerkiksi rakennusten kattomuotoja tai julkisivumateriaaleja ja -värejä.

Sopiva talo sopivalle tontille

Unelmoitu pientalo tulisi päästä suunnittelemaan tontille, jonka määräykset sallivat halutun suunnitteluratkaisun.

– Minulla on ollut ilo suunnitella yli 20 vuoden aikana suuri joukko yksilöllisiä pientaloja fantastisille rakentajaperheille. Jokainen suunnitteluratkaisu kumpuaa rakennuttajan, useimmiten puolisoiden, yksilöllisistä toiveista. Arkkitehdin tehtävänä on luoda asiakkaan toiveiden ja arvojen maailmasta rakennussuunnitelma, mikä luo elämiselle miellyttävät ja turvalliset puitteet.

– Arkkitehtina pystyn varmasti tuottamaan halutun suunnitelman, mutta tontin olosuhteita yksikään meistä hankkeessa olevista ihmisistä ei voi muuttaa. Siksi haluankin painottaa tiettyjä keskeisiä tontin hankintaan liittyviä seikkoja, jotta tontin hankittuaan rakennuttaja pääsee suuntaamaan hankkeen suunnitteluvaiheiseen, pääsuunnittelija ja arkkitehti SAFA Tero SeppänenDoventus Oy:stä toteaa.

Info

Info

Tonttisanasto

Asemakaava kertoo, miten aluetta saa käyttää ja rakentaa. Se määrittelee esimerkiksi rakennusten paikat, koot ja käyttötarkoitukset. Asemakaavan laatii kunta. Ranta-alueilla maanomistaja voi laatia ranta-asemakaavan. Asemakaavaan kuuluu kartta, merkinnät ja selostus.

Yleiskaava on kunnan suunnitelma maankäytöstä, joka ohjaa asutuksen, palvelujen, työpaikkojen ja virkistysalueiden sijoittamista. Se voi koskea koko kuntaa tai sen osaa, ja siihen liitetään kartta, merkinnät ja selostus. Yleiskaavan hyväksyy kunnanvaltuusto.

Poikkeamispäätös: Mikäli rakentamisessa halutaan poiketa kaavasta tai muista maankäyttö- ja rakentamislain säännöksistä, määräyksistä, kielloista tai muista rajoituksista, kuten rakennusjärjestyksestä, tarvitaan ennen rakennuslupaa poikkeamispäätös.

Suunnittelutarvealue on alue, jossa tarvitaan erityisiä toimenpiteitä, kuten teiden tai vesijohtojen rakentamista, aiemman rakentamisen tai muiden olosuhteiden vuoksi.

Kunnan rakennusjärjestys määrittelee, miten ja missä kunnassa saa rakentaa, ottaen huomioon paikalliset olosuhteet ja ympäristön arvot. Määräykset voivat koskea esimerkiksi rakennuspaikan kokoa, rakennuksen sijoittamista ja vesihuollon järjestämistä. Rakennusjärjestyksen määräykset eivät saa olla kohtuuttomia kiinteistönomistajille.

Rakentamistapaohjeet antavat konkreettisia ohjeita ja suosituksia rakentamiseen, tukien asemakaavan määräyksiä. Rakentamistapaohje sisältää konkreettisia ohjeita ja suosituksia rakennusten ulkonäöstä, sijoittelusta, materiaaleista ja ympäristön hoidosta.

Lähteet: ymparisto.fi, Tampereen kaupunki, Kuntaliitto.fi.

Kunnallistekniikka ja lämmitysjärjestelmä rakennuspaikalla

Ennen pientalo- tai vapaa-ajan asunnon tontin hankintaa on tärkeää selvittää mahdollisuudet liittyä kunnallistekniikkaan.

Jos kiinteistö sijaitsee kunnallistekniikan alueella, sille tilataan liitoskohtalausunto. Lausunnon karttaliite näyttää, missä kulkevat kiinteistön lähimmät vesi-, jätevesi- ja hulevesiputket ja missä kohdissa niihin on liityttävä. Lausunnon tekstiosuudessa kerrotaan tarkempia tietoja putkista ja liitoskoroista.

<p data-block-key="ts3xg">Liitoskohtalausunto määrittelee, miten pientalokiinteistö liitetään kunnallistekniikkaan.</p>
http://www.doventus.fi/
Liitoskohtalausunto määrittelee, miten pientalokiinteistö liitetään kunnallistekniikkaan.

Joissain tapauksissa liitoskohtalausunnossa voidaan esittää myös vaihtoehtoisia liitoskohtia. Tällöin parhaan liitoskohdan valinnassa tärkeässä roolissa on projektiin mahdollisimman varhaisessa vaiheessa kiinnitettävä LVI-suunnittelija.

Haja-asutusalueella ei välttämättä ole kunnallistekniikkaa, jolloin tarvitaan esimerkiksi umpikaivo jätevesille ja niin sanotut harmaat vedet käsitellään viranomaisten hyväksymän imeytysjärjestelmän kautta.

Lähelle rantaa rakennettaessa on myös otettava huomioon minimietäisyydet vesistöön.

Lisäksi on hyvä selvittää, onko kiinteistö mahdollista liittää kaukolämpöverkostoon. Varsin usein halutaan kuitenkin porata oma maalämpökaivo. Tällöin on selvitettävä, onko tontti pohjavesialueella, jolloin porareikää ei voi toteuttaa.

Rakennuspaikan maapohjan tietojen selvittäminen

Tontin ostajan on hyvä tiedustella myyjältä, onko rakennuspaikalle teetetty jo pohjatutkimus. Joillakin alueilla myös kunnalta on saatavissa alustavia ja suuntaa antavia pohjatutkimustietoja esimerkiksi korttelin tarkkuudella.

Kun pohjatutkimusyritys laatii varsinaisen pohjatutkimuksen, se suorittaa tontilla maaperäkairauksia määritellyistä pisteistä, tyypillisesti tulevan rakennuksen nurkkapisteiden kohdalta ja mahdollisesti muista rakentamisen kannalta tärkeistä kohdista.

Kairaukset kertovat tärkeää tietoa muun muassa maakerroksista ja -lajeista sekä kantavan maakerroksen korkeusasemasta sekä pohjaveden pinnan tasosta.

Näiden tietojen perusteella pohjatutkija laatii pohjatutkimukseen perustamistapalausunnon, joka ohjaa arkkitehtia ja erityisesti rakennesuunnittelijaa tulevan rakennuksen perustamistavan ja -tason määrittelyssä.

<p data-block-key="jrfq1">Ote pientalon pohjatutkimuskartasta ja leikkauksista kairauspisteiden kohdalta. Karttaan merkittynä myös pintavaaituspisteet sekä mitatut puut.</p>
http://www.doventus.fi/
Ote pientalon pohjatutkimuskartasta ja leikkauksista kairauspisteiden kohdalta. Karttaan merkittynä myös pintavaaituspisteet sekä mitatut puut.

Pohjatutkimuksen yhteydessä suoritetaan myös pintavaaitus: pohjatutkija mittaa rakennuspaikan maanpinnan korkeusaseman muutaman metrin välein. Tämä on tärkeä lähtötieto arkkitehdille, joka ryhtyy miettimään suunniteltavien rakennusten ja piha-alueiden sekä kulkuväylien perusratkaisuja.

Varsinkin rinnetonteilla maaston muodot on syytä tutkia tarkasti, jotta pientalo mahdollisine kellareineen voidaan sovittaa kustannustehokkaasti olevaan maastoon.

Lisäksi pohjatutkimus sisältää yleensä puustokartoituksen, jonka perusteella voidaan määritellä tontilta kaadettavat sekä säilytettävät puut.

Rakennuksen perustusten ja alapohjarakenteen vaikutus budjettiin

Uutta tonttia hankittaessa voidaan pohjatutkimuksen perusteella alustavasti arvioida tulevan maanrakentamisen sekä pientalon perustusten ja alapohjan kustannuksia.

Hyvä maapohja

Hyvälle maapohjalle rakennus yleensä perustetaan maanvaraisesti ja myös lattia voidaan perustaa maanvaraisesti.

Huonosti kantava maapohja

Huonosti kantavalle maapohjalle rakennus pääsääntöisesti perustetaan paalujen varaan (teräs- tai betonipaalutus) ja alapohja rakennetaan kantavana.

Tapauskohtaisesti alapohja voidaan perustaa myös maanvaraisesti kevennyksen varaan ja monesti tällöin on tarvetta tehdä kevennysratkaisuja myös piha-alueilla (pihatiet ja rakennuksen vierustat).

Kalliotontti

Kalliotontilla, tai kun kallio on lähellä maanpintaa, on varauduttava louhintakustannuksiin (avo-, pinta-, tarkkuus- tai kanaalilouhintaan), varsinkin jos rakennukseen on tulossa alakerta, joka upotetaan niin sanotusti maan sisään.

Kyseisillä tonteilla viemärikanaalit pääsääntöisesti joudutaan myös louhimaan, jolloin pohjatutkijan olisi hyvä kairata oletetulta linjalta muutama piste varmistaakseen, miten kallio käyttäytyy kyseisellä alueella.

Pohjavesi- tai rantaalueelle rakentaminen

Erityistapauksena on vielä rakennuksen/kellarikerroksen rakentaminen pohjaveden pinnan alapuolelle esimerkiksi lähelle rantaa rakennettaessa. Tällöin alapohja ja seinät on tehtävä vesitiiviiksi rakenteiksi, mikä käytännössä tarkoittaa massiivisia betonirakenteita, painelaattoja ja vedeneristysrakenteita.

Läpiviennit on suunniteltava ja toteutettava huolellisesti rakennesuunnittelijan toimesta. Erikoisratkaisut luonnollisesti maksavat enemmän.

Tontin maapohjan koostumus korreloi siis varsin merkittävästi rakentamiskustannuksiin. Voidaankin sanoa rakennuspaikan eli tontin olosuhteiden luovan oman kustannuspolun hankkeen budjetointiin. Siksi rakennuttajan on tärkeää muistaa, että tonttipäätöksellä voidaan vaikuttaa merkittävästi pientalohankkeen onnistuneeseen kustannushallintaan.

– Olen ollut kouluttamassa muun muassa luottolaitosten edustajia, ja heidän ehkä yleisin huomionsa pientalohankkeiden kustannusylitysriskistä on ollut rakennuspaikan vaativasta maapohjasta johtuvat lisäkustannukset. Nämä sudenkuopat voitaisiin välttää käyttämällä kokeneita alan ammattilaisia tontin erityispiirteiden ja suunnitteluratkaisuun vaikuttavien kriteereiden arvioinnissa ennen sitovan ostotarjouksen tekemistä tontista, Tero Seppänen huomauttaa.

Lue myös:

Kiinnostuitko? Jätä yhteydenottopyyntö

Antamasi tiedot välitetään artikkelissa mainitulle yritykselle jatkokäsittelyyn.

Doventus Oy
Rakentaminen
hankkeen aloitus
Kiinnostuitko? Tilaa Rakentaja.fi-uutiskirje:

Aiheeseen liittyvää

202210_56802.jpg
Pääsuunnittelija johtaa ja koordinoi
Espoolaisen arkkitehti- ja insinööritoimisto Doventus Oy:n toimitusjohtaja Tero Seppänen, arkkitehti SAFA, on toiminut myös pääsuunnittelijakouluttajana ja tuntee hyvin lain vaatimukset pääsuunnittelijan vaativaan tehtävään. Seppäsen mukaan pientalohankkeen pääsuunnittelija on rakennuttajan luottohenkilö, joka antaa laaja-alaisen osaamisensa pientalorakennuttajan päätöksenteon tueksi jo hankkeen alkumetreillä.
Kauniin kukkulamaiseman päälle on piirretty talon hahmotelma
Onnistunut hanke
Omakotitalon tai huvilan rakentaminen lyhyen kaavan mukaan: on tarve ja tahtotila, rahoitus on kunnossa, ostetaan tontti, valitaan toteutustapa, hoidetaan luvat, rakennetaan ja muutetaan asumaan.
202210_47202.jpg
Onnistunut hanke
Lähteä yksin vetämään rakentamis- tai remonttihanketta ilman ammattiapua saattaa olla haastavaa ja stressaavaa. Ilman ammattilaisten ohjausta ja asiantuntemusta voi olla vaikeuksia tehokkaassa suunnittelussa, kustannusten hallinnassa ja odottamattomien ongelmien ratkaisemisessa. Lisäksi ammattilaiset voivat tarjota arvokkaita neuvoja ja vinkkejä, jotka voivat säästää aikaa, vaivaa ja kustannuksia pitkällä aikavälillä. Yhteistyö ammattilaisten kanssa varmistaa, että lopputulos vastaa odotuksia ja rakentamisen standardeja sekä pysyy tiukasti budjetissa.Rakentajan tai remontoijan kannattaakin palkata osaava ammattilainen projektin veto- ja suunnitteluvastuuseen.
202112_74278.jpg
Miltä oman kodin rakentaminen tuntuu? Kuuntele podcast lapsi­perheen taloprojektista
Janina Hannukainen perheineen päätti toteuttaa haaveensa omakotitalosta. Projekti on pitänyt sisällään paljon vaiheita, oppeja ja yllätyksiä.Taloprojekti on kestänyt vähintäänkin melkein vuoden ajan nuorenparin ajatuksissa. Joulun lähestyessä ollaan jo hyvässä vauhdissa ja omakotitalon runko saatiin pystyyn ennen vuoden vaihtumista.Uusimmassa podcast-jaksossa kuulemme, miltä oman kodin rakentamisen prosessi näyttää tulevan asukkaan näkökulmasta.Kuuntele jakso alta tai yleisimmissä podcast-sovelluksissa, kuten Spotify, Apple podcastit, Google podcastit ja StitcherPodcast on tallennettu 2021 vko 50.
20224_77694.jpg
Huomio nämä asiat, kun asioit kiertävän remonttimyyjän kanssa
Etenkin erilaisten remontti- ja korjauspalveluiden kotimyyntiä koskevien kuluttajailmoitusten määrä on kasvanut viime vuosina.
202011_67562.jpg
Kerrostalo lähes suoraan tehtaalta - Hyrylän kohde on täynnä uusia konsepteja
Hyrylän keskustaan valmistuu ARA-vuokra-asuntoja uudella betonirakentamisen tekniikalla. Uusi työtapa näkyy myös parempana turvallisuutena.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton