Oma tontti vai vuokratontti? Hyödyt, kustannukset ja riskit rakentajalle

Oma tontti nostaa rakentamisen alkuinvestointia, mutta kustannukset selviävät kerralla. Rakentaja maksaa tontin hinnan, varainsiirtoveron ja mahdolliset lohkomiskulut. Kun tontti on maksettu, asukkaalle ei tule jatkuvia tonttivuokria.

Vuokratontilla alkuperäinen kustannus on pienempi. Oman kodin suunnittelun, rakennusluvan hankkimisen ja rakentamisen voi aloittaa ilman suurta tontti-investointia, mikä madaltaa rakentamisen aloituskynnystä erityisesti kallishintaisissa kasvukeskuksissa. Tontin vuokra jatkuu koko vuokrasopimuksen ajan, mutta voi kasvaa merkittävästikin sopimuskauden uusimisen yhteydessä. Sopimuskauden pituudella on siis myös merkitystä.

Lisäksi tontin omistaminen tuo rakentajalle varmuuden siitä, ettei maankäyttöön liity äkillisiä sopimusmuutoksia tai vuokrankorotuksia, jotka yllättäisivät budjetin. Pitkällä aikavälillä oma tontti tuo huomattavia säästöjä erityisesti alueilla, joilla tonttivuokrat nousevat tasaisesti vuodesta toiseen.

Vuokratontti taas voi olla järkevä ratkaisu silloin, kun halutaan minimoida alkuvaiheen rahallinen sitoutuminen tai kun tonttien hinnat ovat niin korkealla, että oma omakotitalo olisi muuten taloudellisesti saavuttamaton.

Vuokratontti tuo taloudellista joustavuutta rakentamisen alkuvaiheessa, mutta pitkäaikaisessa tarkastelussa kustannukset voivat nousta merkittävästi. Vuokra sidotaan yleensä maan arvoon, ja maan hinnan noustessa myös vuokra kasvaa. Oman tontin kulurakenne on selkeämpi. Kun tontti on maksettu, kustannukset liittyvät lähinnä kiinteistöveroon ja ylläpitoon. Talouden suunnittelu on helpompaa, koska vuokrien tai maan arvonnousu ei vaikuta asumiskuluihin.

Tontin vuokran kehitystä on myös vaikeampi ennustaa pitkälle tulevaisuuteen, mikä voi tuoda epävarmuutta erityisesti perheille, jotka suunnittelevat tarvitsevansa vakaan asumisratkaisun vuosikymmeniksi eteenpäin. Toisaalta vuokratontti on nykyisin houkutteleva vaihtoehto esimerkiksi nuorille rakentajille, jotka aikovat muuttaa myöhemmin tai joille tontin omistus ei ole keskeinen arvo.

Vuokrasopimuksen ehdoilla ja vuokrantarkistusperusteilla on suuri merkitys siihen, kuinka kustannukset lopulta kehittyvät.

Omistaja hallitsee tonttiaan vapaammin. Rakennusta voi laajentaa, tontille voi rakentaa lisärakennuksia ja pihaa voi muokata toisin kuin vuokratulla tontilla. Kaikki muutokset tehdään toki rakennusmääräysten ja kaavan puitteissa. Vuokratontilla muutokset edellyttävät vuokranantajan hyväksyntää. Tämä ei toki yleensä ole ongelma, mutta rajoituksia esiintyy, etenkin jos muu kuin kaupunki tai kunta omistaa maan. Lisäksi vuokrasopimuksen päättyessä tontin vuokra voi muuttua merkittävästi tai maanomistaja voi muuttaa ehtoja.

Oman tontin omistaja voi tehdä pitkäjänteisiä suunnitelmia esimerkiksi pihan kasvillisuuden, terassien tai lisärakennusten suhteen ilman pelkoa siitä, että vuokrasuhteen muutokset vaikuttaisivat investointien arvoon. Vuokratontilla puolestaan epävarmuus sopimuksen tulevaisuudesta voi rajoittaa halua tehdä kalliita parannuksia tai laajoja piharakennelmia. Päätösvalta tonttiin liittyvissä asioissa on yksi merkittävimmistä omistamisen eduista erityisesti niille, jotka arvostavat vapautta kehittää omaa asuinympäristöään.

Kasvukeskuksissa omat tontit ovat usein kalliita tai harvassa, mikä tekee vuokratonteista käytännöllisen vaihtoehdon. Moni uusi asuinalue rakennetaan vuokratonteille, koska se mahdollistaa nopeamman asuntotuotannon ja edullisemmat aloituskustannukset. Rauhallisemmilla alueilla omat tontit ovat yleisiä ja hinnaltaan kohtuullisia. Tällöin omistaminen voi olla pitkällä aikavälillä edullisin vaihtoehto ilman vuokrakulujen riskiä.

Sijainti määrittää myös tonttien haluttavuuden ja jälleenmyyntiarvon: vilkkailla tavoitealueilla oma tontti voi tuoda merkittävästi lisäarvoa tulevaisuudessa. Harvemmin asutuilla seuduilla tontin omistaminen voi puolestaan olla käytännöllinen valinta, koska vuokratonttien tarjonta on vähäisempää ja vuokrasopimukset voivat olla lyhyempiä tai vaihtelevampia. Sijaintiin liittyy myös palveluiden saavutettavuus, kaavamääräykset ja alueen kehityssuunnitelmat, jotka kaikki vaikuttavat tonttivuokriin ja rakennusmahdollisuuksiin.

Oma tontti vahvistaa kiinteistön jälleenmyyntiarvoa, koska ostaja saa kaupassa sekä talon että maapohjan. Vuokratontilla talon arvo voi olla pienempi, sillä ostajan täytyy huomioida vuosittainen vuokra ja vuokrasopimuksen kesto. Pitkä vuokrasopimus ja kohtuullinen vuokrataso tasapainottavat tilannetta, mutta lyhyet tai pian päättyvät sopimukset voivat hidastaa myyntiä.

Lisäksi ostajat arvostavat usein tontin omistamiseen liittyvää turvaa ja vapautta, mikä voi tehdä omalla tontilla olevasta kiinteistöstä houkuttelevamman. Vuokratontilla talon ostaja saattaa edellyttää tarkkoja laskelmia tulevista vuokrakustannuksista ja niiden vaikutuksesta asumisen kokonaiskuluihin, mikä voi pidentää myyntiprosessia. Toisaalta, jos vuokratontin ehdot ovat selkeät ja vuokrataso kilpailukykyinen, se voi toimia vetovoimatekijänä, erityisesti alueilla, joissa omat tontit ovat harvinaisia tai hintaluokaltaan korkeita.

Lue myös:

Rakennustyömaan suunnittelun ja perustamisen tärkeimmät käytännöt ja määräykset