Mökin ostajan oikeuspaketti: Juristin vinkit mökin ostajalle

Myyjänä kuolinpesä

Mikäli kiinteistön asiakirjoista selviää, että omistaja on kuollut ja mökin omistaa nyt kuolinpesä, oikeiden myyjien selvittäminen vaatii joskus suuren määrän työtä, sukuselvityksen, perukirjan ja usein muitakin asiakirjoja, jotta kauppakirjaa tekemään saadaan kaikki omistajat. Tämän työn tekee kiinteistönvälittäjä silloin, jos kohde on välitysliikkeellä myynnissä. Jos ostat vapaa-ajan  kiinteistön suoraan omistajalta, sinun pitää tehdä tämä koko selvitys itse tai juristien avulla. Näissä asioissa sinua auttaa Jurinet Oy.

Myyjänä elinkeinonharjoittaja

Elinkeinonharjoittajan, eli yrityksen ollessa myyjänä, kauppakirjan allekirjoittajan oikeus tehdä kauppa on aina tarkistettava. Nimenkirjoitusoikeus ilmenee kaupparekisteriotteesta. Sen saa maksutta tulostettua ja talletettua esimerkiksi kaupparekisterin Virre-tietopalvelusta.

Myyjänä osakeyhtiö

Jos myyjän on osakeyhtiö, tarvitaan kauppaa tehdessä kaupparekisterin tietojen lisäksi myös kasan muita asiakirjoja, kuten osakeyhtiön hallituksen- tai yhtiökokouksen pöytäkirja ja yhtiöjärjestys.

Älä osta sikaa säkissä. Kaupan kohteeseen pitää tutustua paikan päällä. Tämä korostuu nykyaikana kun kiinteistöjä on mahdollista ostaa nettihuutokaupoista näkemättä kohdetta.

Rasitustodistus

Rasitustodistuksesta selviää kiinteistön velkakiinnitykset ja joukko muita rasituksia, kuten kiinteistöön kohdistuvat vuokra- ja eläkeoikeudet. Kiinnitykset tarkoittavat nykyään sähköisiä panttikirjoja, jotka voidaan luovuttaa lainan vakuudeksi rahoittajapankille.

Ostajan on saatava kaupassa haltuunsa kaikki rasitustodistuksen osoittamat panttikirjat. Älä suostu mihinkään muuhun menettelyyn. Jos et saa kaikkia panttikirjoja, älä tee kauppaa ollenkaan.

Määräalaa ostettaessa kantatilaa rasittavat kiinnitykset pitää aina kuolettaa rasittamasta kaupan kohteena ollutta määräalaa. Jos et toimi näin, saattavat myyjän valat siirtyä kiinteistön mukana ja määräala voidaan pakkohuutokaupata myyjän veloista.

Rasitteiden ja velkojen tilanne on syytä päivittää kaupanteossa. Se tapahtuu helpoimmin varmistamalla kaupantekotilaisuudessa lainhuuto- ja rasitustodistusten ajantasaisuus.

Sisältyykö kiinteistöön oikeuksia vesialueisiin tai muihin yhteisiin alueisiin? Jos näin halutaan tehdä, asiasta pitää erikseen sopia kauppakirjassa.

Muita muistettavia kysymyksiä muun ohella:

• Miten saarikiinteistölle pääsee ja missä venepaikka on?
• Onko kiinteistöllä venevalkamaoikeus?
• Millaista tietä pitkin kiinteistölle pääsee?
• Ovatko kulkuyhteyksiä koskevat oikeudet olemassa?
• Miten tiemaksut määritellään?
• Kuuluuko kiinteistöön kalastusoikeuksia ja osakaskunnan jäsenyys?
• Jos kiinteistö halutaan liittää liittää sähkö- tai vesijohtoverkkoon, onko niitä koskevat tarvittavat rasitteet perustettu?
• Mitkä naapurikiinteistöjen oikeudet rasittavat kaupan kohdetta ja sen maa- aluetta?

Kiinteistörekisterin otteesta selviävät monet tällaiset kysymykset, eli kiinteistön oikeudet ja velvollisuudet, kuten rasitteet ja muut kiinteistön perustiedot.

Muista, että myyjän naapurin kanssa sopima oikeus venevalkamaan ei siis siirry välttämättä ostajalle vain kauppakirjalla, vaikka todella näkisit myyjän pitävän venettä naapurin laiturissa ja naapuri vakuuttaisi, että saat sinäkin pitää. Naapurin myytyä mökkinsä oletkin ilman venevalkamaa.

Ostajalla on lain selonottovelvollisuus kaupan kohteesta. Myös myyjällä ja kiinteistönvälittäjällä on omat selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa.

Jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.

Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Jos ostaja ei ilmoita virheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Jos kaupan kohde ei vastaa sovittua, on ostajalla oikeus hinnanalennukseen. Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle.