Tiesitkö tämän? Mökin ja omakotitalon lyhytvuokraukseen sovelletaan eri sääntöjä
Mökin tai omakotitalon voi vuokrata matkailijoille lyhyeksikin ajaksi. Valmisteilla oleva 90 vuorokauden sääntö koskisi kuitenkin vain tiettyjä asuntoja, eikä sitä ole vielä hyväksytty laiksi. (Kuva Adobe Stock)
Haluaisitko vuokrata kesämökkisi matkailijoille tai antaa omakotitalosi vuokralle oman lomamatkasi ajaksi? Eduskunnassa valmistellaan parhaillaan lyhytvuokrauksen 90 vuorokauden sääntöä, mutta se ei koskisi kaikkia asuntoja. Vuokraamista suunnittelevan kannattaakin nyt selvittää, mitä nykyinen laki sallii ja missä vaiheessa tavallinen vuokraaminen muuttuu luvanvaraiseksi majoitustoiminnaksi.
Uusi 90 vuorokauden sääntö ei koskisi kaikkia asuntoja
Eduskunnan ympäristövaliokunta esitti 5. marraskuuta 2026, että asuntoa voisi käyttää lyhytvuokraukseen enintään 90 päivää kalenterivuodessa ilman rakentamislupaa käyttötarkoituksen muuttamiseen. Ehdotuksen mukaan 90 päivän ylittäminen ei automaattisesti tarkoittaisi luvan hakemista, sillä rakennusvalvonta arvioisi luvan tarpeen tapauskohtaisesti.
Kunta voisi myös erityisistä paikallisista syistä korottaa rajaa enintään 180 päivään vuodessa.
Uusi sääntely koskisi asemakaava-alueilla sijaitsevia asuntoja, jotka eivät ole vakituisessa tai tilapäisessä asuinkäytössä. Tällaisia voivat olla esimerkiksi tyhjillään olevat omakotitalot, sijoitusasunnot ja kakkosasunnot.
Sen sijaan omassa asuinkäytössä olevat kodit ja varsinaiset vapaa-ajan asunnot jäisivät uuden erityissääntelyn ulkopuolelle. Rajaus koskisi myös ranta-asemakaava-alueita, joilla sijaitsee runsaasti loma-asuntoja.
Lakiehdotuksessa lyhytvuokrauksella tarkoitetaan kalustetun asunnon vuokraamista majoitustarkoitukseen yhtäjaksoisesti alle 28 päiväksi. Tämä on eri asia kuin 90 päivän vuotuinen raja. Esitykseen sisältyy myös velvollisuus pitää kirjaa lyhytvuokrauspäivistä ja esittää tiedot rakennusvalvonnalle pyydettäessä.
Ympäristövaliokunta esittää lisäksi rekisteröintivelvollisuuden valmistelua vuoden 2027 loppuun mennessä. Uudesta rekisteröintivelvollisuudesta ei ole vielä säädetty.
Lakimuutos ei ole vielä voimassa. Ympäristövaliokunnan mietintö valmistui 5.11.2026, ja hallituksen esitys etenee eduskunnan täysistunnon käsiteltäväksi. Siihen asti vuokraustoiminnan sallittavuutta arvioidaan nykyisen rakentamislain ja oikeuskäytännön perusteella.
Millä ehdoilla mökin tai omakotitalon saa vuokrata jo nyt?
Omaa kesämökkiä saa lähtökohtaisesti vuokrata esimerkiksi lomaviikoiksi tai viikonlopuiksi. Tavanomainen lomavuokraus sopii yleensä rakennuksen vapaa-ajan käyttötarkoitukseen. Vuokraamisen laajuus ja mahdolliset lisäpalvelut voivat kuitenkin vaikuttaa siihen, miten toimintaa arvioidaan.
Myös vakituisessa käytössä olevan omakotitalon satunnainen vuokraaminen on lähtökohtaisesti sallittua. Jos perhe lähtee kahdeksi viikoksi lomalle ja antaa kotinsa siksi aikaa matkailijoiden käyttöön, kyse on yleensä kodin tilapäisestä vuokraamisesta.
Rakennuksen sijainnillakin on vaikutusta. Asemakaava voi määrätä alueen asuinkäyttöön, jolloin ammattimainen majoitustoiminta saattaa olla kaavan vastaista. Vapaa-ajan asuntojen kohdalla on puolestaan huomioitava rakennuksen hyväksytty käyttötarkoitus ja toiminnan tosiasiallinen luonne.
Omistajan kannattaa tarkistaa rakennuksen käyttötarkoitus alkuperäisistä lupa-asiakirjoista. Jos asiakirjoja ei löydy tai suunniteltu vuokraustoiminta poikkeaa rakennuksen tavanomaisesta käytöstä, asia selvitetään kunnan rakennusvalvonnasta ennen toiminnan aloittamista.
Taloyhtiössä lyhytvuokraukseen liittyy lisäksi asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen määräyksiä. Niitä käsitellään tarkemmin Omataloyhtiön artikkelissa Voiko taloyhtiö kieltää Airbnb-toiminnan?
Milloin vuokraaminen muuttuu ammattimaiseksi majoitustoiminnaksi?
Nykyisessä rakentamislaissa ei ole yleistä vuorokausirajaa, jonka ylittyessä tavallinen vuokraaminen muuttuu automaattisesti luvanvaraiseksi. Rakentamislupa tarvitaan silloin, kun rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitus muuttuu olennaisesti. Arvioinnissa verrataan rakennuksen tosiasiallista käyttöä siihen, millaiseen käyttöön rakennus on hyväksytty ja mitä alueen kaava sallii.
Rakennusvalvonta huomioi muun muassa vuokraamisen jatkuvuuden, majoittujien vaihtuvuuden, toiminnan laajuuden ja tarjottavat palvelut. Ammattimaisuus on yksi arvioinnissa huomioitava piirre, mutta se ei yksin ratkaise rakentamisluvan tarvetta.
Entä jos mökki on vuokralla koko kesän?
Jos mökinomistaja vuokraa vapaa-ajan asuntoaan viikoittain vaihtuville lomailijoille koko kesän ajan, vuokrauspäivien määrä ei yksin tee toiminnasta luvanvaraista. Loma-asuntoja vuokrataan yleisesti matkailijoiden käyttöön, ja tällainen käyttö voi edelleen vastata rakennuksen hyväksyttyä käyttötarkoitusta.
Arviointi voi muuttua, jos mökki muutetaan käytännössä majoitusliikkeen käyttöön tai vuokrauksen yhteyteen rakennetaan laaja palvelutoiminta. Silloin on selvitettävä, vastaavatko toiminta ja rakennuksen käyttötarkoitus toisiaan.
Valmisteilla oleva 90 vuorokauden sääntö ei koskisi varsinaisia vapaa-ajan asuntoja, joten mökin vuokraamista ei voisi arvioida pelkästään tämän aikarajan perusteella.
Entä jos omakotitalossa ei asu kukaan?
Tyhjillään olevan omakotitalon kohdalla tilanne on toinen. Jos rakennusta markkinoidaan jatkuvasti matkailijoille, varauksia otetaan ympäri vuoden ja vieraat vaihtuvat muutaman päivän välein, käyttö voi alkaa muistuttaa hotellimaista majoittamista.
Korkein hallinto-oikeus käsitteli vuonna 2021 Rovaniemellä sijaitsevaa asuinpientaloaluetta koskevaa tapausta. Ratkaisussa KHO 2021:77 kalustettujen huoneistojen lyhytkestoinen vuokraaminen katsottiin majoitustoiminnaksi, joka ei vastannut alueelle tyypillistä asumista. Rakennusvalvonnalla oli velvollisuus ryhtyä toimenpiteisiin luvattoman toiminnan lopettamiseksi.
Vuokrasopimuksen lyhyt kesto tai varauspalvelun käyttäminen ei siis yksin ratkaise asiaa. Rakennuksen käyttötarkoitus, kaava ja vuokraustoiminnan tosiasialliset vaikutukset ratkaisevat, edellyttääkö käyttö rakentamislupaa.
Mitä tapahtuu, jos vuokraaminen todetaan luvattomaksi?
Jos rakennusvalvonta katsoo rakennuksen käyttötarkoituksen muuttuneen olennaisesti, omistajan on selvitettävä mahdollisuus hakea rakentamislupaa käyttötarkoituksen muuttamiseen. Luvan myöntämisen edellytyksenä on muun muassa, että suunniteltu toiminta sopii alueen kaavaan ja rakennus täyttää käyttötarkoitukselle asetettavat vaatimukset.
Rakennusvalvonta voi kehottaa omistajaa lopettamaan luvanvastaisen käytön. Jos kehotusta ei noudateta, viranomainen voi antaa velvoittavan päätöksen ja tehostaa sitä uhkasakolla. Luvan hakeminen ei myöskään takaa, että käyttötarkoituksen muutos hyväksytään.
Ammattimaiseen majoitustoimintaan liittyvät muut velvoitteet
Rakentamisluvan lisäksi ammattimaisen majoitustoiminnan harjoittamiseen voi liittyä muita viranomaisvelvollisuuksia. Majoitustoimintaan tarkoitetun tilan käyttöönotosta on tehtävä terveydensuojelulain mukainen ilmoitus kunnan terveydensuojeluviranomaiselle viimeistään 30 vuorokautta ennen toiminnan aloittamista, jos toiminta kuuluu ilmoitusvelvollisuuden piiriin.
Majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annetun lain mukaiseen ammattimaiseen majoitustoimintaan kuuluu myös matkustajailmoitusten tekeminen. Toiminnanharjoittaja vastaa matkustajatietojen keräämisestä ja säilyttämisestä sekä ulkomaalaisten matkustajien tietojen toimittamisesta poliisille.
Vuokratuloista maksetaan veroa – lyhytkin vuokraus voi vaikuttaa myöhempään asuntokauppaan
Mökin ja omakotitalon vuokratulot ovat lähtökohtaisesti veronalaista pääomatuloa. Verotuksessa on ilmoitettava myös satunnaisesta vuokraamisesta saadut tulot, vaikka asunto olisi ollut vuokralla vain muutaman päivän.
Vuokratuloista saa vähentää tulonhankkimiseen liittyviä kuluja, kuten vuokrausalustan välityspalkkioita, vuokraukseen kohdistuvia siivouskuluja sekä vuokrausajan osuutta esimerkiksi sähkö- ja vesikuluista. Omassa käytössä olevan rakennuksen kaikkia vuosikuluja ei voi vähentää lyhyen vuokrausjakson perusteella.
Vuokratulot ja vähennykset ilmoitetaan OmaVerossa. Verohallinto saa tietoja myös digitaalisten vuokrausalustojen kautta saaduista tuloista, mutta omistajan on itse huolehdittava niiden ilmoittamisesta.
Ammattimainen majoitustoiminta voi kuulua arvonlisäverotuksen piiriin. Vuonna 2026 majoituspalvelujen arvonlisäverokanta on 13,5 prosenttia. Vähäisen liiketoiminnan liikevaihtoraja on 20 000 euroa kalenterivuodessa, ja arvioinnissa huomioidaan sekä kuluvan että edellisen kalenterivuoden liikevaihto. Omassa käytössä olevan mökin satunnainen vuokraaminen ei lähtökohtaisesti ole arvonlisäverollista majoitustoimintaa.
Oman kodin lyhytvuokraus voi katkaista kahden vuoden asumisajan
Omakotitalon omistajan kannattaa huomioida erityisesti vuokraamisen vaikutus asunnon myöhempään myyntivoiton verotukseen.
Oman vakituisen asunnon myyntivoitto on lähtökohtaisesti verovapaa, kun omistaja on käyttänyt asuntoa omistusaikanaan yhtäjaksoisesti vähintään kahden vuoden ajan omana tai perheensä vakituisena asuntona.
Korkein hallinto-oikeus käsitteli vuonna 2021 tapausta, jossa puolisot suunnittelivat asuntonsa vuokraamista enintään kahdeksi viikoksi lomamatkansa aikana. He eivät olleet vielä asuneet omistamassaan asunnossa kahta vuotta.
Ratkaisussa KHO 2021:75 korkein hallinto-oikeus katsoi, että koko asunnon luovuttaminen lyhytaikaisesti vuokralaisen hallintaan katkaisi verovapauteen vaadittavan yhtäjaksoisen asumisajan.
Ratkaisun kannalta vuokrauksen lyhyellä kestolla ei ollut merkitystä. Kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisen vaatimus oli täytettävä uudelleen, jotta myöhempi myyntivoitto voisi olla verovapaa.
Jos kahden vuoden yhtäjaksoinen asumisaika on jo täyttynyt omistusaikana, myöhempi vuokraaminen ei itsessään poista aiemmin syntynyttä verovapauden edellytystä.
Siksi omaa vakituista kotiaan vuokraavan on hyvä tarkistaa asumisajan täyttyminen jo ennen ensimmäistä varausta.
Näin valmistelet mökin tai omakotitalon vuokraamista varten
Vakuutukset
Ennen ensimmäistä varausta kannattaa ottaa yhteyttä vakuutusyhtiöön. Tavallinen kotivakuutus tai vapaa-ajan asunnon vakuutus ei välttämättä kata vuokralaisten aiheuttamia vahinkoja samalla tavalla kuin omassa käytössä sattuneita vahinkoja.
Tarkista erikseen, miten vuokraaminen vaikuttaa rakennuksen ja irtaimiston vakuutusturvaan, korvataanko vuokralaisen aiheuttamia vahinkoja ja liittyykö vakuutukseen vuokraustoimintaa koskevia rajoituksia. Myös vuokrausalustan mahdollisen vahinkoturvan ehdot on syytä lukea.
Vuokrasopimus
Vuokrasopimuksessa tai varausehdoissa on hyvä sopia ainakin vuokra-ajasta, hinnasta, siivouksesta, peruutuksista, vahingoista ja avainten luovuttamisesta. Jos vuokraukseen kuuluu vene, palju tai muita varusteita, niiden käytöstä ja mahdollisista rajoituksista on sovittava erikseen.
Mökinomistajan on huomioitava myös rakennuksen erityispiirteet. Vuokralainen ei välttämättä tunne puusaunan lämmittämistä, tulisijan käyttöä tai kaivoveden ja jätevesijärjestelmän rajoituksia. Selkeät kirjalliset käyttöohjeet vähentävät vahinkojen mahdollisuutta.
Paloturvallisuus
Palovaroittimien hankinnasta ja toimintakunnosta vastaa vuoden 2026 alusta rakennuksen omistaja. Varsinaisissa majoitustiloissa vastuu kuuluu majoitustoiminnan harjoittajalle. Omistajan on huolehdittava myös tulisijojen turvallisesta käytöstä ja asianmukaisesta nuohouksesta. Rakentajan ohjeesta selviää, kuinka usein omakotitalon tai mökin tulisijat pitää nuohota.
Vuokralaisten vaihtuessa rakennuksen kunto on hyvä tarkistaa säännöllisesti. Erityistä huomiota kannattaa kiinnittää vesikalusteisiin, lukitukseen, sähkölaitteisiin ja mahdollisiin vaurioihin.
Lähteet
- Eduskunta: ympäristövaliokunnan mietintö YmVM 12/2026 vp, 5.11.2026
- Eduskunta: hallituksen esitys HE 83/2026 vp
- Verohallinto: vuokratulojen verotus
- Verohallinto: majoitustoiminnan arvonlisäverotus
- KHO 2021:75: lyhytaikainen vuokraus ja oman asunnon luovutusvoiton verovapaus
- Finlex: laki majoitus- ja ravitsemistoiminnasta 308/2006
- Finlex: terveydensuojelulaki 763/1994
- Finlex: pelastuslaki 379/2011
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Luetuimmat
Uusimmat