Vanhan taloyhtiön päiväkerhotilasta tehtiin yksi uusi asunto – ostajalle tärkeä vakuus puuttui
Vanhaan taloyhtiöön voidaan rakentaa uusia asuntoja esimerkiksi muuttamalla entisiä liike- ja toimistotiloja asuinkäyttöön. Uusien asuntojen myyntiin liittyy erityisiä vakuusvelvoitteita.
Mitä tapahtuu, jos ostat uuden asunnon vanhasta kerrostalosta ja vuosien kuluttua paljastuu vakava rakennusvirhe? Kuka maksaa korjauksen, jos asunnon rakentanut yritys on mennyt konkurssiin? Helsingissä yhden uuden asunnon myynti johti oikeuskiistaan, jossa ratkaistiin, millainen vakuusturva ostajalle kuuluu.
Taloyhtiön entisestä päiväkerhotilasta rakennettiin uusi asunto
Helsinkiläisessä asunto-osakeyhtiössä oli ennestään 37 asuntoa ja niiden lisäksi 145 neliömetrin liikehuoneisto, jota oli aiemmin käytetty päiväkerhotilana. Rakennusyhtiö M3 Asunnot Oy hankki huoneiston omistukseensa ja teki siihen muutostyöt, joiden tuloksena entisestä päiväkerhotilasta syntyi yksi uusi asunto.
Asunto sijaitsi siis edelleen samassa vanhassa taloyhtiössä, mutta se oli rakennettu kokonaan uuteen käyttötarkoitukseen. Taloyhtiön asuntojen määrä kasvoi yhdellä.
Rakennusyhtiö alkoi markkinoida valmistunutta asuntoa kuluttajille. Lokakuussa 2024 pidetyssä rakennusvalvonnan loppukatselmuksessa kuitenkin havaittiin, ettei kohteeseen ollut hankittu asuntokauppalain edellyttämää suorituskyvyttömyysvakuutta.
Rakennusyhtiö katsoi, ettei vakuutta tarvittu näin pienessä hankkeessa. Yhtiö vetosi asuntokauppalain sanamuotoon, jossa lisärakentamisen yhteydessä puhutaan uusista asuinhuoneistoista monikossa. Sen tulkinnan mukaan velvollisuus koski useamman asunnon rakentamista.
Yhtiö ilmoitti myöhemmin poistaneensa asunnon myynnistä, kunnes erimielisyys saataisiin ratkaistua. Kuluttaja-asiamies vei asian markkinaoikeuteen joulukuussa 2025.
Markkinaoikeus: yhdenkin uuden asunnon rakentaminen edellyttää vakuutta
Markkinaoikeus hyväksyi kuluttaja-asiamiehen vaatimukset. Päätöksen MAO:530/2026 mukaan vakuusvelvollisuus koskee myös tilannetta, jossa vanhaan asunto-osakeyhtiöön rakennetaan muutostöillä vain yksi uusi asuinhuoneisto.
Markkinaoikeus kielsi rakennusyhtiötä markkinoimasta asunto-osakkeita kuluttajille ilman asunto-osakeyhtiön ja ostajien hyväksi asetettua suorituskyvyttömyysvakuutta. Kiellon tehosteeksi asetettiin 30 000 euron uhkasakko, joka voidaan määrätä maksettavaksi, jos kieltoa rikotaan.
Kilpailu- ja kuluttajavirasto (KKV) tiedotti ratkaisusta 2.11.2026.
Markkinaoikeus oli jo vuonna 2023 katsonut, että liiketilojen muuttaminen useiksi uusiksi asunnoiksi edellyttää suorituskyvyttömyysvakuutta. Uudessa ratkaisussa täsmennettiin, että sama velvollisuus koskee myös yhden asunnon hanketta.
Miksi suorituskyvyttömyysvakuus on asunnon ostajalle tärkeä?
Uudessa asunnossa voi ilmetä rakennusvirheitä vielä vuosien kuluttua valmistumisesta. Esimerkiksi virheellisesti toteutettu vedeneristys tai puutteellinen rakenneratkaisu voi aiheuttaa mittavia korjauskustannuksia.
Rakennusvirheestä vastuussa olevan yrityksen on vastattava asuntokauppalain mukaisista velvoitteistaan. Tilanne vaikeutuu, jos yritys on lopettanut toimintansa tai ajautunut konkurssiin.
Tätä varten on suorituskyvyttömyysvakuus. Se turvaa asunnon ostajaa ja asunto-osakeyhtiötä tilanteessa, jossa vastuullinen perustajaosakas ei kykene vastaamaan vastuulleen kuuluvien rakennusvirheiden korjauskustannuksista.
Vakuudesta korvataan laissa säädetyin edellytyksin rakennusvirheiden selvittämisestä ja korjaamisesta aiheutuvia tarpeellisia kustannuksia. Korvattaviksi voivat tulla myös asunnon ostajan ja hänen perheenjäsentensä ylimääräiset asumiskulut, jos asuntoa ei voida käyttää virheen tai sen korjaamisen vuoksi.
Suorituskyvyttömyysvakuus on voimassa kymmenen vuotta rakennusvalvonnan käyttöönottohyväksynnästä. Vakuuteen sisältyy omavastuita ja korvausten enimmäismääriä. Se koskee perustajaosakkaan vastuulle kuuluvia rakennusvirheitä, joten vanhan taloyhtiön muut korjaustarpeet jäävät vakuuden ulkopuolelle.
Vakuuden puuttuessa rakennusvirheiden korjauskustannusten periminen maksukyvyttömältä yritykseltä voi osoittautua mahdottomaksi. Silloin taloyhtiö ja osakkaat voivat joutua kantamaan kustannuksia itse.
Rakentaja.fi artikkelissa Milloin asunnossa on virhe? kerrotaan tarkemmin, millaiset puutteet kuuluvat asuntokauppalain mukaiseen virhevastuuseen.
Näin tarkistat vakuuden ennen asuntokauppaa
KKV neuvoo uuden asunnon ostajaa pyytämään myyjältä kirjallisen todistuksen suorituskyvyttömyysvakuudesta ennen kaupantekoa.
Todistuksesta on käytävä ilmi, mitä rakennushanketta vakuus koskee, millainen vakuus on asetettu ja kenen hyväksi se on voimassa. Käytännössä vakuus on tavallisesti vakuutusyhtiön myöntämä vakuutus, jolloin tiedot löytyvät vakuutuskirjasta.
Vakuusvelvollisuuteen vaikuttaa myös se, kuka asunnon rakennuttaa ja myy. Kun vanhaan taloyhtiöön toteutettavan lisärakentamisen rakennuttajana ja uusien asuntojen myyjänä toimii taloyhtiöstä erillinen rakennusyhtiö, suorituskyvyttömyysvakuus vaaditaan. KKV linjauksen mukaan vakuutta ei edellytetä samalla perusteella, jos asunto-osakeyhtiö itse myy tai markkinoi sille lisärakennetut asunnot.
Myös kiinteistönvälittäjällä on velvollisuus selvittää, edellyttääkö myytävä asunto suorituskyvyttömyysvakuutta ja onko se asetettu.
Rakennusvalvonnan hyväksymä käyttöönotto ei yksin osoita vakuuden olevan kunnossa. Rakennusvalvonta valvoo todistuksen toimittamista ja ilmoittaa sen puuttumisesta kuluttaja-asiamiehelle, joka selvittää vakuusvelvollisuuden noudattamista.
Jos myyjä tai välittäjä ei pysty esittämään vakuustodistusta, pyydä kirjallinen selvitys siitä, onko vakuus asetettu tai millä perusteella sitä ei tarvita. Asia on syytä selvittää ennen kauppakirjan allekirjoittamista.
Lähteet:
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Luetuimmat
Uusimmat