• Etusivu
  • Talo

Remonttivastuusta taloyhtiöissä

Rakentajan toimitus
Päivitetty 01.12.2009
20204_64132.jpg

Asunto-osakeyhtiössä ilmenee varsin usein epätietoisuutta siitä, kuuluuko huoneistoissa, ja erityisesti niiden kosteissa tiloissa, tehtyjen remonttien kustannukset taloyhtiölle vai osakkaalle tai osittain kummallekin.

Osakkeenomistajan oikeudesta tehdä muutostöitä hallitsemassaan huoneistossa säädetään asunto-osakeyhtiölain 77 §:ssä. Sen mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Muutostyöstä, joka voi vaikuttaa kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, ja sähkö-, kaasu- tai vastaaviin johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään, on ennen sen aloittamista ilmoitettava hallitukselle tai isännöitsijälle. Hallituksella ja isännöitsijällä on oikeus valvoa, että muutostyö suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Muutostyö on osakkaan toimesta toteutettava hyvän rakennustavan mukaisesti. Osakkeenomistaja voi joutua vastaamaan muutostöistä aiheutuneista myöhemmistä rakennevioista myös itse, jos hän ei ole noudattanut huolellisuutta ja hyvää rakennustapaa. Yhtiöllä on muutostyön yhteydessä oikeus, ja myös velvollisuus, valvoa, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.

Edellä selostetusta osakkeenomistajan oikeudesta muutostöihin on erotettava viasta tai puutteesta johtuva kunnossapitovastuu ja sen jakautuminen yhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Kunnossapitovastuusta säädetään asunto-osakeyhtiölain 78 §:ssä. Sen mukaan osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa hallitsemansa huoneiston sisäosat ja muut osakkeiden perusteella hallinnassaan olevat tilat. Yhtiö on kuitenkin velvollinen korjaamaan rakenteista johtuvat sisäpuoliset viat sekä pitämään kunnossa huoneistoon asennetut sellaiset lämpö-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset johdot ja kanavat sekä vesihanat, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle viivytyksettä sellaista huoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuluu yhtiölle. Yhtiö ei vapaudu edellä selostetusta muun muassa rakenteita koskevasta kunnossapitovastuustaan edes osakkaan tekemien tavanomaisten muutosten jälkeen. Sen sijaan, mikäli osakas on muuttanut huoneiston tai jonkin sen huoneen käyttötarkoitusta alkuperäisestä, yhtiö ei vastanne tämän muutoksen mukanaan tuomista uusista rakenteista ynnä muista vastaavista lähtökohtaisesti taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista seikoista.

Edellä selostetut säännökset yhteen sovitettuina tarkoittavat sitä, että taloyhtiöllä on velvollisuus maksaa / korvata esimerkiksi vesieristeiden uusiminen vain siinä tapauksessa, että niissä on ollut vikaa. Sen sijaan, mikäli osakkeenomistajan teettämän tavanomaisen remontin yhteydessä vaihdetaan myös kunnossa olevaa vesieristettä, kyse ei ole 78 §:n mukaisesta vikatilanteesta eikä taloyhtiö ole maksuvelvollinen, vaan vastuu kustannuksista tältäkin osin kuuluu 77 §:n mukaisesti osakkaalle.

Yhtiön korjausvastuulle kuuluvasta seikasta voi kuitenkin olla vastuussa myös muu taho, esimerkiksi asukas, mikäli vastuulle on olemassa jokin vahingonkorvauslaissa säädetty peruste. Vahingonkorvauslain mukaan se, joka tahallisesti tai tuottamuksesta aiheuttaa toiselle vahingon, on velvollinen korvaamaan sen. Näin ollen, mikäli esimerkiksi osakas on tahallaan tai huolimattomuudesta menetellyt sellaisella tavalla, että yhtiö on ollut pakotettu ryhtymään kunnossapitovastuunsa mukaisiin toimenpiteisiin, kyseiset kustannukset ovat perittävissä osakkaalta joko kokonaan tai osittain. Tällainen tilanne voi olla kyseessä esimerkiksi silloin, jos osakas jättää ilmoittamatta taloyhtiölle pesuhuoneessa havaitsemastaan saumauksen tai laatoituksen viasta tai rikkoutumisesta. Mikäli tällaisen pintamateriaalin viasta sittemmin ajan kuluessa kehittyy eristeiden tai rakenteiden korjausta edellyttävä kosteusvaurio, osakas saattaa olla vahingonkorvausvastuussa näistä perusvastuunjaon mukaan taloyhtiölle kuuluvista korjauskustannuksista.

Kaikki edellä selostettu soveltuu tilanteisiin, jossa kunnossapitovastuusta ei ole asianmukaisessa menettelyssä taloyhtiössä muuta sovittu. Vastuun siirtäminen lain säännöksistä poikkeavasti taloyhtiöltä osakkaille tai myös päinvastoin on mahdollista. Huomattava on kuitenkin, että lakisääteisen kunnossapitovastuun siirtäminen taloyhtiöltä osakkaille eli osakkaiden lain mukaisen vastuun lisääminen on mahdollista vain ottamalla sitä koskeva määräys yhtiöjärjestykseen. Sen sijaan osakkaiden kunnossapitovastuun supistaminen eli siirtäminen taloyhtiölle asunto-osakeyhtiölain säännöksiä laajemmin on mahdollista yhtiökokouksen päätöksellä.

Asunto-osakeyhtiölain 46 ja 60 §:ien ilmentävän yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan mikään asunto-osakeyhtiön toimielin ei saa tehdä päätöstä, joka olisi omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle epäoikeutettua etua toisen osakkaan tai yhtiön kustannuksella. Korjaus- ja kunnossapitovastuun osalta tämän yhdenvertaisuusperiaatteen on yleisesti katsottu tarkoittavan muun muassa sitä, että taloyhtiön on kohdeltava osakkaita kustannusvastuumielessä tasapuolisesti: sellaista lakiin tai yhtiöjärjestykseen perustumatonta taikka muutakaan suoritusta, jonka taloyhtiö on tehnyt yhdelle osakkaalle, ei voida kieltää myöskään muilta osakkailta. Kunnossapitovastuun osalta tämä tarkoittaa esimerkiksi sitä, että mikäli taloyhtiö ottaa vastattavakseen sellaisia yhden osakkaan remonttikuluja, jotka lain ja yhtiöjärjestyksen perusteella eivät kuuluisi taloyhtiön, vaan osakkaan itsensä, vastattaviksi, taloyhtiön on maksettava vastaavat kulut myös muille osakkaille.

Hannele Kojo
Asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Malinen & Partners Oy, Turku
Talo
määräykset
Kiinnostuitko? Tilaa Rakentaja.fi-uutiskirje:

Aiheeseen liittyvää

20132_33862.jpg
Taloyhtiön osakas - muista kyselyoikeutesi yhtiökokouksessa!
Oma koti, asunto, on osakkaan elämän kallein sijoitus. Olisi hyvä tietää, mitä omaisuudellesi ja sijoituksellesi tapahtuu. Taloyhtiön yhtiökokouksessa osakkaalla onkin ainutlaatuinen kyselyoikeus. Oikeus on vain vuoden tärkeimmissä kokouksissa eli yhtiökokouksissa, joista suurin osa pidetään keväällä. Silloin hallitus ja isännöitsijä ovat velvollisia vastaamaan osakkaiden esittämiin kysymyksiin ja antamaan asioista tarkempia tietoja. Yhtiökokousten välillä hallitus voi itsenäisesti harkita, mistä asioista se haluaa tiedottaa ja mistä ei.
20227_79100.jpg
Kolme syytä välitilinpäätökselle
Tilinpäätös vuosittain on monelle asunto-osakkeen omistajalle tuttu, mutta mikä on välitilinpäätös. Se tehdään vain tarvittaessa ja tarve on melko harvoin. Seuraavassa käymme läpi niitä kohtia, joissa välitilinpäätöstä kuitenkin tarvitaan.
20217_71691.jpg
Mitä kohuttu ilmastopaketti tarkoittaa rakennusalalle?
EU:n ilmastopaketti on vaikutuksiltaan vielä monelta osin epäselvä. Otimme selvää, mitä se voi tuoda tullessaan rakennusteollisuudelle.
Kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Jäsenen esteellisyys
Uuden asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 4 §:n nojalla hallituksen jäsen ja isännöitsijä eivät ottaa osaa asian käsittelyyn, joka koskeehallituksen jäsenen ja isännöitsijän sekä yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustoimea;sellaista hänen hallinnassaan olevan osakehuoneiston uudistusta tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka poikkeaa muiden osakkeenomistajien ao. huoneistojen kunnossapidosta tai uudistamisesta;hänen huoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan taisopimusta tai muuta oikeustoimea yhtiön ja kolmannen välillä mikäli hallituksen jäsenellä tai isännöitsijällä olisi odotettavissa siitä olennaista etua, joka voisi olla ristiriidassa taloyhtiön edun kanssaUuden asunto-osakeyhtiölain 1-luvun 10 §:n nojalla ei hallituksen jäsen tai isännöitsijä ole oikeutettu ryhtymään sellaiseen toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai muiden osakkeenomistajien kustanuksella.
Rafi_kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Hallinnan luovutus, vanha
Myyjän on luovutettava ostajalle asunnon hallinta ja osakekirja sekä muut asunnon omistus- ja hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat sovittuna ajankohta. Jollei muuta osapuolten välillä ole sovittu, asiakirjat luovutetaan asunnon hallinnan luovutuksen yhteydessä. Ellei muuta ole sovittu, myyjä ei ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa ennen kuin kauppahinta on suoritettuAsunnosta aiheutuvista kustannuksista, kuten esim. vastikkeista, hoito-, ylläpito tai parannuskustannuksista sekä asuntoon kohdistuvista julkisoikeudellisista maksuista vastaa myyjä siihen saakka, kunnes luovutus on tapahtunut. Mikäli luovutus viivästyy ostajasta johtuvasta syystä, vastaa ostaja edellä mainituista kuluista siitä lukien, jolloin luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua.Vaaranvastuu säilyy myyjällä pääsääntöisesti siihen saakka, jolloin hallinnan luovutus ostajalle tapahtuu. Mikäli hallinnanluovutus tapahtuu myöhemmin kuin on sovittu ostajasta johtuvasta syystä, siirtyy vaaranvastuu ostajalle siitä lähtien, kun hallinnan luovutuksen olisi pitänyt tapahtua. Ostaja on velvollinen suorittamaan kauppahinnan, mikäli hänellä on vaaranvastuu ja esim. asunto tuhoutuu tai vahingoittuu eikä voida katsoa, että vahinko olisi tapahtunut myyjästä johtuvasta syystä.
20115_25991.jpg
Viikon kysymys: Epäonnistunut lattian tasoitus
Kysymys:Mökkimme lattiavalu meni pieleen. Keskelle olohuoneen lattiaa jäi kumpu mikä on 30mm korkeammalla kuin muut lattiatasot. Urakoitsijan piti korjata ja tasoittaa lattia, mutta sekin meni pieleen ja nyt hän on asentanut siihen laminaatit päälle. Haluamme purkaa lattian ja korjata tuon "kummun". Kuinka paljon saa tasoeroa olla? Rakentaja ei halua ruveta korjaamaan lattiaa vaan ehdottaa että ei veloita työstä mitään. Mikä neuvoksi?

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton